나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [3] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50460 (3)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 254,000,000원

토지면적: 30.38㎡ (약 9.19평)

토지지분: 30.375411764705884㎡ (약 9.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 102.06㎡ (약 30.86평)

건물지분: 102.061㎡ (약 30.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건물 개요

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층

사용승인일: 2018.04.10

주요 마감재: 외벽 - 치장석재붙임, 징크판넬 등 / 내벽 - 내부 인테리어, 몰탈위페인팅 등 / 바닥 - 타일 등 / 창호 - 강화유리 등

설비내역: 일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨, 승강기설비, 소방설비, 주차설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리에 소재하며, 해남군청 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

토지는 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리: 2018.04.25 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)

3.2. 말소 예정 권리

을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,405,000,000원)

을2: 전세권설정 (재단법인해남문화관광재단, 90,000,000원)

을3: 근저당권 (지현아, 330,000,000원)

갑2: 가압류 (진보종합건설, 713,300,000원)

갑3: 압류 (서구(광주광역시))

갑6: 압류 (해남군)

갑7: 임의경매 (광주어룡신용협동조합, 1,630,000,000원)

갑8: 가압류 (조봉주, 500,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 재단법인해남문화관광재단

보증금: 90,000,000원

차임: 2,550,000원

전입일자/사업일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

3.5. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 총 채무액은 4,038,300,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 해남읍 성내리는 해남군청을 중심으로 형성된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있습니다. 이는 지역 내 유동인구 및 잠재적 수요를 확보하는 데 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 상권 특성

근린상가로서 지역 주민 및 인근 관공서, 학교 이용객을 대상으로 한 업종이 입점하기에 적합한 입지입니다. '101스퀘어'라는 상가 건물의 일부 호실들이 감정평가 대상에 포함되어 있으며, 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관 접근성

해남군청이 인근에 위치하여 각종 민원 처리 및 공공 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변의 주거단지 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 넓은 도로에 접해 있어 차량 이용 시 편리합니다. 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 지역 환경

해남읍 성내리는 지역의 중심지로, 생활 기반이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 토지이용계획 상 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 해당 지역 내에서의 건축 또는 개발 행위 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

등기부상 총 채무액이 40억 3천 8백 3십만원으로 상당히 높은 수준입니다. 이는 채권자들의 권리 행사가 활발하게 이루어질 수 있음을 시사합니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보로 제공된 물건들의 경매 결과나 처리 과정이 본건의 낙찰 및 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 지역 규제

역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 토지 이용에 관한 법적 제약 사항이 있어, 향후 건물 이용이나 개발 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 해남군청 인근에 위치한 근린상가로, 신축(2018년)된 건물이라는 점에서 상품성은 양호합니다. 주변 관공서 및 주거 지역과의 연계성을 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 다만, 높은 채무 총액과 공동담보 물건이라는 점은 주요 리스크 요인으로, 권리 분석 및 향후 자금 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 임차인의 대항력이 없으므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 해남군청 및 행정기관 밀집 지역 인접으로 인한 안정적인 수요 확보 가능성.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 관리 상태 및 상품성 우수.

* 지역 내 근린상가로서의 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 254,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 및 인수 보증금(0원)을 바탕으로, 주변 시세, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.