나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8, 엠타운 3층303호

* 건물 종류: 도시형생활주택 (다세대주택)

* 건물 면적: 45.97㎡ (약 13.90평) / 공급면적 정보 없음

* 토지 면적: 27.57㎡ (약 8.34평)

* 감정가: 288,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시청 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 해당 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 수인분당선 매교역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조 및 외관: 철근콘크리트 구조로, 2023년 3월 17일 사용승인된 지상 5층 건물 중 3층 303호입니다. 외벽은 외장타일 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되었습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 대지 및 도로 대비 평탄한 정방형 토지 위에 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 동남측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 총채무액: 등기부채권 총액은 1,870,000,000원입니다.

* 소유권 현황: 소유권은 강민규 외 1명에게 보존되어 있습니다.

* 등기부상 권리내역:

* 말소기준권리는 2023년 3월 31일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(960,000,000원)입니다.

* 이후 등기된 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-02

* 확정일자: 2023-04-06

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금은 0원입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부상 확인되는 권리 내역에는 지상권이 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세 분석:

* 인근의 유사 다세대주택(M town, I'MHOME 등)의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 17.59㎡(약 5.32평)는 2025년 12월 72,000,000원(평당 약 13,533,834원)에 거래되었습니다.

* 전용면적 71.18㎡(약 21.53평) 규모의 다세대주택은 2026년 7월 290,000,000원(평당 약 13,469,577원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건과 비슷한 건축 연도(2015년)의 유사 면적대 물건들이 평당 약 1,350만원 내외의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

* 시세 대비 본건 가치 평가: 본건은 2023년 준공된 신축 건물로, 전용면적 45.97㎡(약 13.90평)를 기준으로 평당 약 1,350만원의 시세를 적용 시, 예상 시세는 약 187,650,000원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가 288,000,000원 대비 상당히 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 수원시청이 인근에 위치하여 각종 관공서 이용이 편리하며, 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통편의성: 버스정류장이 가깝고, 수인분당선 매교역 이용이 가능하여 시내외 이동이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태를 외부 관찰 및 탐문만으로 파악하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 1,870,000,000원으로, 감정가 및 추정 시세 대비 현저히 높아 경매 진행 및 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡할 가능성이 있습니다.

* 임차인 보증금: 임차인 김 씨는 대항력이 없어 보증금 190,000,000원을 전액 배당받지 못할 위험이 있습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 제공된 물건일 가능성이 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시청 인근에 위치한 2023년 준공의 신축 도시형생활주택으로 입지 및 건축 연도 면에서는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 현저히 높은 채무 총액과 감정가 대비 낮은 추정 시세는 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. 내부 확인이 불가하다는 점과 공동담보 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 최신 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 수원시청 인근으로 행정, 상업, 교통의 중심지에 위치하여 직주근접성이 뛰어납니다.

* 잠재적 시세 차익: 시장 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 추정 시장가치는 약 187,650,000원 수준으로 산정됩니다. 그러나 법원 경매의 특성상 최저 입찰가는 감정가인 288,000,000원에서 시작될 수 있습니다.

시장 가치와 감정가의 큰 괴리를 고려하고, 채무 총액이 과도하게 높은 점, 내부 미확인 등의 리스크를 감안할 때, 보수적인 관점에서 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 경매 절차 및 현장 상황을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.