나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [7] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층402호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50460 (7)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층 402호

용도: 근린상가

감정가: 148,000,000원

토지 면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

건물 면적: 66.34㎡ (약 20.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리에 소재하며, 해남군청 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설과 행정시설 접근성이 양호한 지역입니다.

인근에는 해남군청, 해남교육지원청 등 관공서가 있으며, 여러 학교와 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의 및 행정 접근성이 우수합니다.

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재하여 교통 여건이 우수합니다.

제반 교통사정은 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 4월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2,405,000,000원)입니다.

이후 접수된 가압류, 압류, 임의경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 매각 절차를 통해 권리 관계는 깨끗하게 정리될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

집합건물 등기부 요약상 총 채권액은 3,618,300,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,210,000원

* 전입일자/사업일자: (정보 없음)

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 8월 5일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰 후 명도 대상이 될 수 있습니다. 보증금 및 차임 정보는 있으나 전입/확정일자 정보가 누락되어 있어 배당 여부를 추가 확인하거나, 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다. (주의: 금액이 미상이라도 주의 필요)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 해남읍 성내리의 중심 상업지역에 위치하며, 해남군청 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 유동인구 및 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

용도지역상 일반상업지역, 준주거지역에 속해 있어 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능성이 높습니다.

건축물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

주변으로는 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 해남군청을 이용하는 민원인 및 공무원 수요도 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 해남군청, 해남교육지원청 등 주요 관공서가 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

교육시설로는 인근에 학교들이 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리합니다.

해남의 역사적인 장소인 수성송(천연기념물 제430호)도 해남군청 인근에 위치해 있어 지역의 특색을 더합니다.

1.5. 잠재적 리스크

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 채무 규모가 상당합니다. 이는 채권자의 경매 신청으로 이어졌으며, 경우에 따라서는 경매 과정에 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건으로, 이와 연계된 타 물건의 경매 진행 또는 처분 결과에 따라 본건의 가치나 향후 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송) 등의 규제를 받으므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 해남읍 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며 해남군청 등 주요 관공서와 인접하여 입지 조건이 우수합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 명확한 편입니다.

다만, 상당한 규모의 채권이 설정되어 있고 공동담보 물건이라는 점에서 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

임차인 정보 일부 누락은 명도 및 권리관계 확인 시 주의가 필요하나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.7. 투자 포인트

* 해남읍 중심 상업지역 내 입지로 안정적인 수요 확보 가능.

* 2018년 준공된 신축 건물로 관리 상태 및 상품성 양호 예상.

* 해남군청 등 주요 관공서 인접으로 인한 고정 수요 및 유동인구 확보 유리.

* 부동산 임의경매로 권리관계가 명확히 소멸될 예정.

* 차량 접근성 및 주변 교통망 우수.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 148,000,000원을 기준으로 하되, 법원 경매 특성상 유찰 가능성, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 공실률 및 임대수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 낙찰 시 명확한 금전적 부담은 없습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 진행될 수 있으나, 본건의 경우 채권 규모가 크고 공동 담보인 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태, 공실 여부, 주변 상권 분석, 유사 물건의 최근 거래 사례 등을 추가적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

본 정보는 제공된 자료만을 기반으로 하므로, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.