나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [2] 경기도 오산시 궐동 686-9 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (2)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9, 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 116,000,000원

* 토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 토지 지분: 11.536㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

* 건물 지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부상 정보)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하는 지역으로 주거환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본건 주변에 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 건물구조및현황

* 건물: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물 중 제2층 제202호로, 2018년 1월 준공되었습니다.

* 외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등입니다.

* 내벽: (제공된 정보 없음)

* 창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

* 전용면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2018-01-26 접수, 1,020,000,000원)

* 인수되는 권리: 명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 항목이 있으나 구체적인 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 집합건물의 경우, 일반적으로 소유권 외 권리가 인수되는 경우는 드뭅니다.

* 임차인 현황:

* JINGUANGSHI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02, 대항력 없음.

* JINJIANXIONG: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 57,750,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02, 확정일자 2021-04-09, 배당신고일자 2024-07-08, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 60,600,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-02, 확정일자 2023-04-17, 배당신고일자 2024-07-08, 대항력 없음. (1차 보증금 증액분 2,850,000원 포함)

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 임승훈 (2018-01-26)

* 근저당: 수협엔피엘대부주식회사 (2018-01-26, 1,020,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 심미경외 1명 (2023-02-28, 250,000,000원) - 말소

* 근저당: 코리아신탁주식회사 (2024-05-16, 6,864,000,000원) - 말소

* 임의경매: 경인서부수산업협동조합 (2024-06-10, 962,918,940원) - 말소 (본건 경매)

* 주택임차권: 김영자 (2024-11-22, 60,600,000원) - 말소 (전입 2021-06-02, 확정 2021-04-09)

* 압류: 동화성세무서장 (2026-06-18) - 말소

* 압류: 화성세무서장 (2026-06-18) - 말소

* 등기부채권 총액: 8,194,600,000원

1.4. 상권분석

* 본건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, 주변에 대호초등학교, 다세대주택, 주거용 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 다세대 및 오피스텔 밀집 지역에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 대비 본건 감정가(116,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 최근 거래된 유사 면적 물건들의 실거래가는 5,000만원에서 8,000만원 선으로 확인되었습니다. (거래 면적 및 시점 상 차이 존재)

1.5. 생활정보

* 교육시설: 대호초등학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보로 진행되었던 물건으로, 담보물 일부의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다. (현재 제공된 정보 상으로는 본건 단독 경매로 보입니다.)

* 감정가 대비 시세: 최근 거래된 주변 시세에 비해 본건 감정가가 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됩니다.

1.7. 종합의견

본건은 경기도 오산시 궐동 소재 신축(2018년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 주거 편의성을 갖추고 있습니다. 최근 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 공동담보 물건이었다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자포인트

* 신축(2018년 준공) 건물로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 주거지역 내 위치하여 기본적인 수요 확보가 가능합니다.

* 명확한 말소기준권리 존재 및 대항력 있는 임차인이 없어 권리 낙찰이 가능합니다.

1.9. 예상입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가(116,000,000원)보다 다소 낮을 수 있습니다. 최근 거래된 유사 물건들의 가격(5,000만원~8,000만원)을 참고하고, 건물의 신축 연식(2018년)을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 감정가의 75%에서 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 약 75% 수준인 87,000,000원에서 85% 수준인 98,600,000원 사이에서 전략적인 입찰가 산정이 가능합니다.

따라서, 실질적인 시세 및 권리 분석 결과, 85,000,000원을 본건의 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최저가를 기준으로, 향후 시세 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 하는 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.