나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [8] 경기도 오산시 궐동 686-9 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (8)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 119,000,000 원

* 토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

* 건물면적: 27.05㎡ (약 8.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지상 10층 건물 중 5층 502호

* 사용승인일: 2018년 1월 9일 (집합건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본 상 최선순위 근저당권(을1)인 수협엔피엘대부주식회사의 1,020,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들(을2 근저당권, 을3 주택임차권, 갑2 임의경매, 갑3, 갑4 압류)은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 특히, 임차인 정연일 씨의 주택임차권(보증금 94,500,000원)도 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 소멸됩니다.

* 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 일반상업지역 내에 위치하여 근린생활시설 등 상업 기능과의 연계가 가능합니다.

* 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 배후 수요가 충분한 지역입니다.

* 인근 대호초등학교 등 교육시설의 존재는 주거지로서 안정성을 더하며, 지역 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 대호초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 여건이 양호합니다.

* 교통: 단지 주변 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 우수합니다.

* 편의시설: 주거지와 상업시설이 복합된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제공된 최근 매매 사례와 비교할 때, 본건의 감정가(약 440만원/㎡)가 유사 면적의 거래가(약 275만원~351만원/㎡) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 주의 깊게 고려해야 할 부분입니다.

* 건축 연도(2018년 사용승인)와 최근 매매 정보상의 건축 연도(2013년) 간의 차이가 있을 수 있으나, 집합건축물대장상의 사용승인일을 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

* 감정가와 실제 시세 간의 괴리가 존재하므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 모든 권리가 매각으로 소멸되는 무권리 물건으로, 낙찰 후 인수해야 할 추가 부담이 없어 권리 관계가 매우 깔끔합니다.

* 대호초등학교 인근의 편리한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있으며, 비교적 신축(2018년 준공) 건물에 해당합니다.

* 다만, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 투자 결정에 있어 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 실거래가 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 합리적인 선에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 보증금 및 부채가 전혀 없습니다.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대호초등학교 인근으로 주거 안정성이 높고, 교통망 또한 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 면적(18.15㎡, 20.75㎡)의 최근 실거래가는 제곱미터당 약 275만원에서 351만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 건물 면적은 27.05㎡이며, 이를 최근 실거래가 범위에 대입하면 대략 74,387,500원(27.05㎡ * 275만원/㎡)에서 95,045,500원(27.05㎡ * 351만원/㎡) 사이의 시세로 추정됩니다.

* 본건의 감정가는 119,000,000원(약 440만원/㎡)으로, 최근 실거래가 평균(약 313만원/㎡)보다 약 40% 이상 높게 책정되어 있습니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 최근 실거래가 수준을 반영한 입찰가 산정이 권장됩니다.

* 권장 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

* 보수적 접근 시: 90,000,000원 내외

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.