나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [3] 경기도 오산시 궐동 686-9 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (3)

* 소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9번지, 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 114,000,000 원

* 토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 토지지분: 11.118㎡ (약 3.36평)

* 건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부상 확인)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

본 물건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 권

* 보증금: 총 73,500,000 원 (최초 70,000,000 원 + 증액분 3,500,000 원)

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2018년 4월 9일

* 확정일자: 2018년 4월 9일 (최초), 2022년 2월 24일 (증액분)

* 배당신고일자: 2024년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을4)이 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인이 낙찰자에게 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

오산시 궐동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

본 물건 인근에는 지역 주민의 생활 편의를 위한 기본적인 상업시설들이 자리하고 있어, 소규모 지역 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "대호초등학교"가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조 슬라브 지붕으로, 지상 10층 건물 중 3층에 위치합니다.

내부에는 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재 탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역'이 포함되어 있어, 토지의 활용 범위에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

'임대관계 미상'으로 표기되어 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

등기부채권 총액이 약 82억 원으로 매우 높은 수준이나, 이는 공동담보 물건들의 총 부채로 추정되며, 본건은 임의경매이므로 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것입니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설 등 특별한 리스크 요인은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 교통 편의시설 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 보증금이 없어 안전한 투자가 가능하며, 명도 진행 또한 수월할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 높은 등기부채권 총액은 참고할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대호초등학교 인근으로 학군 수요가 있는 가구에게 매력적인 입지입니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 보유하고 있습니다.

* 부동산 임의경매로 진행되어 절차상 안정성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 오산시 궐동 일대의 유사 면적 다세대주택 매매 사례들을 살펴보면 2026년 5월에 18.15㎡ 면적이 50,000,000원에, 20.75㎡ 면적이 73,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적은 26.07㎡로, 가장 유사한 거래 사례인 20.75㎡ 면적의 거래가액(73,000,000원)을 기준으로 산정 시, 본건의 시세는 약 91,700,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 114,000,000원 대비 경쟁력 확보와 시세 차익 실현을 고려하여, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.