나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [7] 경기도 오산시 궐동 686-9 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (7)

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9, 5층 501호

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건물 중 제5층 제501호

준공시기: 2018년경 (등기부등본상 사용승인일 2018.01.09 기준)

용도: 다세대주택 (등기부등본상 공동주택)

감정가: 114,000,000원

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 26.07㎡ (약 7.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합 (등기부등본상 변경전 옹진수산업협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (없음)

등기부채권 총액: 7,962,750,000원

2. 입지조건

위치: 경기도 오산시 궐동 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 혼재된 일반적인 주거 및 상업지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통사정은 보통 수준입니다.

도로: 본건은 서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (2018.01.26. 접수)

매각으로 인한 소멸: 등기부등본상 모든 권리(소유권보존, 근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류)는 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수되는 권리: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주요 권리 내역:

* 을1: 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (말소기준권리, 1,020,000,000원)

* 을2: 코리아신탁주식회사 근저당권 (6,864,000,000원)

* 을3: 최성산 주택임차권 (78,750,000원) - 전입 2021.12.13, 확정 2018.04.27. 대항력 없음.

* 갑2: 경인서부수산업협동조합 임의경매 (962,918,940원)

* 갑3: 동화성세무서장 압류 (말소)

* 갑4: 화성세무서장 압류 (말소)

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (양도인: 최성산)

* 보증금: 78,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-13

* 확정일자: 2018-04-27

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인의 확정일자가 전입일자보다 앞서 있으나, 등기부등본상 주택임차권이 말소 예정으로 등기되어 있으며, 권리분석상 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

입지: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

주변시설: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대호초등학교가 인접해 있습니다.

토지이용규제: 소로1류, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 지역 내에서의 개발 및 이용에 대한 계획이 존재합니다.

5. 생활정보

교육: 대호초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이하여 교통이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설, 관공서 등이 인근에 위치하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸 예정으로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

건축물 노후도: 2018년경 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 다세대주택 특성상 건물 관리가 중요합니다.

혐오시설: 건물 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

인근 개발: 주변 지역의 개발 계획(지구단위계획구역, 성장관리권역 등)에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산시 궐동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 학교 및 편의시설이 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있었으나, 법원 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 인수되는 권리 부담은 없습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 발전 가능성이 있습니다. 감정가는 114,000,000원이지만, 최근 주변 시세와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 비교적 관리가 용이합니다.

* 대호초등학교 인접으로 교육 환경이 우수합니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 개발 잠재력이 있는 입지입니다.

* 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 주변 시세 정보(2026년 5-6월 기준)를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가는 18.15㎡ 기준 5천만원, 20.75㎡ 기준 7천3백만원 수준입니다. 본 건의 전용면적은 26.07㎡ (약 7.89평)이며, 감정가는 114,000,000원 (약 14.4백만원/평)입니다. 유사 물건 중 '우남빌라'(20.75㎡, 7,300만원)의 평당 단가(약 11.6백만원/평)를 적용할 경우, 약 91,500,000원 (11.6백만원/평 * 7.89평) 수준으로 산정됩니다. 감정가가 비교 시세보다 다소 높게 책정된 점과 시장 상황을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없어 권리상 부담은 없습니다. 이에 따라, 감정가의 80% 수준 또는 주변 시세 단가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 100,000,000원

보수적인 관점에서, 약 90,000,000원에서 100,000,000원 사이의 입찰가를 추천합니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 시세 변동, 응찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.