나이스옥션 법원경매 수원 2024타경73235 [4] 경기도 오산시 궐동 686-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 궐동에 소재하는 "대호초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위
는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있는
지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 10층 건 중 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽: 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가-아): 다세대주택으로 이용 중입니다.
기호(자-타): 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)은 인접필지 대비 평탄한 정방형의 토지로서, 다세대주택 및 주거용 오피스텔 건부지
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경73235 (4)

소재지: 경기도 오산시 궐동 686-9 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 119,000,000원 (1억 1,900만원)

토지면적: 11.54㎡ (약 3.49평)

토지지분: 11.536㎡ (약 3.49평)

건물면적: 27.05㎡ (약 8.18평)

건물지분: 27.05㎡ (약 8.18평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경인서부수산업협동조합

특이사항: 공동담보

1.2. 건물 개요

건축물대장상 용도: 공동주택 (다세대주택)

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지상 10층 건물 중 3층 302호

총 건물 연면적: 834.88㎡ (약 252.54평)

대지 면적: 177㎡ (약 53.55평)

건축 면적: 112.86㎡ (약 34.14평)

건폐율: 63.76%

용적률: 427.6%

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 오산시 궐동에 소재하며, "대호초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주위는 다세대주택, 주거용 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하고 있어 주거 환경으로 양호합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

* 도로: 본건은 서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(궐동지구)입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (수협엔피엘대부주식회사 근저당권, 2018-01-26 접수)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 갑1 (임승훈, 2018-01-26)

* 근저당권: 을1 (수협엔피엘대부주식회사, 1,020,000,000원, 2018-01-26, 말소기준)

* 근저당권: 을2 (심미경외 1명, 250,000,000원, 2023-02-28, 말소)

* 근저당권: 을3 (코리아신탁주식회사, 6,864,000,000원, 2024-05-16, 말소)

* 주택임차권: 을4 (중화인민공화국인, 77,170,000원, 2024-07-22, 말소, 전입/확정 2021-07-28)

* 임의경매개시결정: 갑2 (경인서부수산업협동조합, 962,918,940원, 2024-06-10, 말소)

* 압류: 갑3 (동화성세무서장, 2026-06-18, 말소)

* 압류: 갑4 (화성세무서장, 2026-06-18, 말소)

* 등기부채권 총액: 8,211,170,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도인: L (임*))

* 보증금: 77,170,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-07-28

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 분석: L (임*)는 전입/확정일자가 2021-07-28이나, 말소기준권리보다 늦은 2024-07-22에 주택임차권 등기가 경료되었고 등기부상 '말소' 처리되어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 77,170,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세:

* 성우빌A (2013년식, 18.15㎡ (약 5.49평)): 2026년 5월 50,000,000원

* 우남빌라 (2008년식, 20.75㎡ (약 6.28평)): 2026년 5월 73,000,000원

* 태광빌라트 (2004년식, 52.73㎡ (약 16.00평)): 2026년 6월 80,000,000원

* 분석:

본건 물건은 전용면적 27.05㎡ (약 8.18평)으로, 최근 매매 사례 중 20.75㎡(약 6.28평)의 우남빌라(2008년식, 73,000,000원)와 비교 시 면적이 더 넓고 건축년도(2016년)도 최신입니다. 이를 고려하면, 73,000,000원보다 높은 가격대에 시세가 형성될 가능성이 있습니다. 다만, 52.73㎡(약 16.00평)의 태광빌라트(2004년식)가 80,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 과도한 시세 상승보다는 합리적인 선에서의 가격 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 대호초등학교 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하고 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 등기부상 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인도 없습니다.

* 시세 대비 감정가: 본건의 감정가는 119,000,000원이지만, 최근 주변 시세는 7,300만원에서 8,000만원 수준으로 파악됩니다. 낙찰가율이 높을 경우, 향후 투자 수익률 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 매우 큰 점을 고려하여 추가적인 공매 또는 경매 진행 가능성 등을 확인해볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 궐동에 위치한 다세대주택으로, 대호초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 인프라 접근성이 우수합니다. 2016년 준공으로 비교적 신축 건물이며, 권리분석 상 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 관련 리스크는 낮습니다. 다만, 감정가(1억 1,900만원) 대비 최근 시세(약 7,300만원 ~ 8,000만원)가 현저히 낮게 형성되어 있어, 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 리스크 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 과정이 수월할 것으로 예상됩니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 안정적 수요: 초등학교 인근의 주거지로서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 119,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 결과:

최근 거래된 유사 면적 및 조건의 다세대주택 시세는 50,000,000원 ~ 80,000,000원 수준입니다.

특히 20.75㎡ (약 6.28평)의 우남빌라(2008년식)가 73,000,000원에 거래된 점을 참고하면, 본건(27.05㎡, 2016년식)의 적정 가치는 이를 상회할 것으로 판단됩니다.

면적 차이(약 1.3배)와 건축년도(신축)를 고려하여 보수적으로 접근 시, 7,500만원 ~ 8,500만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 8,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.