나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [4] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사 시 공간일부가 벽체로 분리되어 203호의 공간으로 사용중이라고 조사되었으나, 감정인이 폐문으로 인해 건물 외벽 및 건물 2층 내부 복도에서 현장재조사 시 202호(본건) 일부 벽체가 203호 일부 공간으로 사용하지 않고, 건축물현황도면과 같이 정상 사용중이라고 조사됨(2026. 7. 31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50460 (4)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 2층202호

용도: 근린상가

감정가: 242,000,000원

토지면적: 28.97㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.970007352941177㎡ (약 8.77평)

건물면적: 97.34㎡ (약 29.45평)

건물지분: 97.34㎡ (약 29.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주어룡신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 현황조사 시 공간일부가 벽체로 분리되어 203호의 공간으로 사용중이라고 조사되었으나, 감정인이 폐문으로 인해 건물 외벽 및 건물 2층 내부 복도에서 현장재조사 시 202호(본건) 일부 벽체가 203호 일부 공간으로 사용하지 않고, 건축물현황도면과 같이 정상 사용중이라고 조사됨(2026. 7. 31.자 대일감정원 사실조회회신 참조)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한 (통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호 중 2층 202호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 입지 여건이 양호합니다.

차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 양호합니다.

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018.04.25, 2,405,000,000원)

소유권보존: 갑1 (주식회사금상, 2018.04.25)

이하 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 가압류: 진보종합건설 (2023.09.26)

* 압류: 서구(광주광역시) (2024.05.13)

* 가압류: 브이씨앤텍 (2025.03.26)

* 가압류: 서형숙 (2025.04.01)

* 압류: 해남군 (2025.04.04)

* 임의경매: 광주어룡신용협동조합 (2025.05.27, 본건 경매 개시 결정)

* 가압류: 조봉주 (2025.07.03)

등기부채권 총액: 3,906,279,932원

임차인현황: 인수 보증금 합계 0원. 인수할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 해남군청 인근에 위치한 근린상가로서, 관공서, 아파트 단지, 학교 등이 주변에 산재하여 기본적인 상업 수요가 예상됩니다.

인근 15m 도로를 통한 차량 접근성이 양호하며, 일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어 지역 상권의 중심지 역할을 할 잠재력이 있습니다.

인근 근린생활시설과의 연계성을 통해 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 관공서: 해남군청 인접

* 교육 시설: 인근 학교 소재

* 주거 시설: 아파트 단지 인접

* 상업 시설: 다양한 근린생활시설 인접

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 이용 상태 관련 사항:

초기 현황 조사에서 본건(202호) 일부 공간이 203호로 사용되는 것으로 파악되었으나, 감정평가사의 재조사 결과 건축물현황도면과 같이 정상 사용 중임이 확인되었습니다. 해당 사실은 2026년 7월 31일 자 대일감정원 사실조회회신으로 확인되었으나, 실제 인도 시점에서의 점유 및 이용 상태를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

* 복잡한 권리관계:

총 채권액이 약 39억원에 달하며, 다수의 가압류, 압류, 근저당이 설정되어 있어 권리 분석이 매우 중요합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정이나, 각 채권자 간의 이해관계 및 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건:

본건이 공동담보로 제공된 물건이라면, 다른 담보물건의 매각 또는 변제 결과가 본건 경매가액에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재의 근린상가로, 해남군청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지에 위치합니다.

우수한 교통 접근성과 주변의 다양한 생활 기반 시설은 안정적인 수요를 기대하게 합니다.

권리관계가 다소 복잡하고 채권 총액이 높아 투자 시 신중한 검토가 요구되지만, 현재까지의 조사 결과로는 건물 이용 상태 관련 큰 문제는 없는 것으로 보입니다.

철저한 권리 분석과 주변 시세 조사를 통해 합리적인 가격으로 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 관공서 및 배후 주거단지 인접으로 인한 안정적인 수요 확보 가능.

* 지역 내 상업 지구 중심부에 위치하여 향후 상권 발달 잠재력 보유.

* 준주거 및 일반상업지역으로 지정되어 있어 용도적 활용 가치 높음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 242,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율 분석

* 권리관계의 복잡성과 인수 부담 여부 (본건의 경우 인수할 보증금 없음)

* 건물의 상태 및 향후 예상되는 수리비

* 명도 진행 시 예상되는 소요 시간 및 비용

* 공동담보 여부 및 다른 담보물건의 처리 결과

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계를 감안할 때, 감정가 대비 일정 비율 이상의 할인율을 적용하여 신중하게 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

본 물건에 대한 정확한 투자 가치 판단 및 최적의 입찰가 결정을 위해서는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.