나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50460 [8] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치한
(통칭) 101스퀘어 제1층 제106호 외 9개호로서, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교,
관공서 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

일련번호(가),(나): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제106,107호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(다): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제201호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(라): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제202호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(마): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제2층 제203호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

일련번호(바): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(사): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제402호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.




일련번호(아): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제403호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(자): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제4층 제404호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:몰탈위페인팅, 판넬 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.


일련번호(차): 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상6층 중 제5층 제501호로서,
(사용승인일:2018.04.10)
외벽:치장석재붙임, 징크판넬 등,
내벽:내부 인테리어 등,
바닥:타일 등,
창호:강화유리 등 마감임.

이용상태

일련번호(가)~(차): 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급·배수설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 승강기설비,
소방설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 방화지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50460 (8)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 기본 정보

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 4층 403호

용도: 근린상가

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.3. 면적 정보

토지면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

토지지분: 27.096757352941175㎡ (약 8.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 91.05㎡ (약 27.55평)

건물지분: 91.046㎡ (약 27.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

2.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 '해남군청' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

3.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 사정은 양호합니다. 본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15m의 아스팔트 포장도로가 소재하여 접근성이 좋습니다.

3.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구에 속해 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리인 (을1) 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,405,000,000원) 외 다수의 가압류 및 압류 권리가 설정되어 있으나, 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

4.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 3,906,279,932원입니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,210,000원

* 배당신고일자: 2025-08-05

* 대항력: 없음

* 비고:

현재 파악된 임차인은 1명이며, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성은 낮습니다.

4.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 해남읍 성내리 일대는 해남군청 등 관공서가 인접해 있고, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 과거에는 광주은행 사거리를 중심으로 번성했던 상권이었으나, 이후 상권이 다소 분산되었습니다. 현재 해남군은 상권 활성화 추진단을 통해 지역 특색을 살린 상권 조성 사업을 진행하고 있습니다.

5.2. 상권 잠재력

일반상업지역 및 준주거지역에 속해 있어 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리합니다. 주변에 아파트 단지와 관공서가 있어 배후 수요를 확보하기에 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

해남군청 등 관공서가 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

인근에 학교가 소재하며, 해남군청이 위치한 지역으로 관련 공공시설 이용이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지 이용 제한

본건은 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7.2. 채권 총액 및 공동담보

등기부채권 총액이 약 39억 원에 달하며, 공동담보 물건이라는 점은 채권 확보 및 매각 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7.3. 주변 시설 확인

해남읍 성내리 33-9번지 주변을 지도상으로 확인한 결과, 특별한 혐오시설이나 민원 유발 시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 해남군청 인근에 위치한 근린상가 건물로, 기본적인 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 건물 사용승인일이 2018년으로 비교적 신축이며, 다양한 근린생활시설이 입점 가능한 상업지역에 위치하고 있습니다. 다만, 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

9. 투자 포인트

* 해남군청 인근의 중심 상업지역에 위치한 신축 건물 (사용승인일 2018년)

* 차량 접근성이 양호하고 주변 인프라가 잘 갖추어진 입지

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적음

* 해남 상권 활성화 사업 진행 지역으로 향후 발전 가능성

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 203,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 진행 중인 경매 절차와 과거 유사 물건의 낙찰 사례 등을 참고하여 감정가의 70~90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 상세한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.