나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55984 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ""수원시청"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철
(매교역, 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통이용은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제2층 제201호 외 9개호로서
(사용승인일: 2023.3.17)

외벽 : 외장타일 및 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 하이새시 창호 마감.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평탄한 정방형 토지로서 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통
정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 거주인의 폐문부재로 인하여 내부구조도 및 이용상태 등은 외부관찰, 탐문, 표준적
인 상황 등에 의하였으므로 경매 진행시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55984 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 989-8 엠타운 2층 202호

신주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로174번길 31-5 (인계동)

건물명: M town

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축년도: 2023년 3월 17일 사용승인

감정가: 310,000,000원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물면적: 49.86㎡ (약 15.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경기수산업협동조합 (본건 임의경매 개시결정 채권자)

특이사항: 공동담보, 거주인 폐문부재로 인한 현장조사 제약

1.1. 입지조건

위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 수원시청 북서측 인근

주변환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 매교역(수인분당선)이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

도로: 동남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

소유권: 강민규 외 1인 (2023.03.31 소유권 보존 등기)

근저당권 (말소기준권리): 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2023.03.31)

1번 근저당: 960,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

2번 근저당: 720,000,000원 (매각으로 소멸 예정)

주택임차권: 편

보증금: 50,000,000원

차임: 930,000원

전입일자: 2023-04-14

확정일자: 2023-04-17

배당신고일자: 2025-02-14

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

임의경매개시결정: 경기수산업협동조합 (1,422,191,585원, 2025.05.20 등기)

기타 권리: 완도금일수산업협동조합, 주식회사디앤에이치 등의 근저당권부 채권근질권 설정 등기 (모두 매각으로 소멸 예정)

총 등기부채권액: 1,730,000,000원 (말소기준권리 포함)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 도심 지역으로, 기본적인 상업 기능 및 생활 편의시설 접근성이 양호함.

수원시청 인근이라는 지리적 이점은 행정 업무 및 관련 상업 시설 이용에 편의성을 제공함.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용 가능.

교육시설: 인근에 학교가 소재하여 자녀 교육 환경으로 적합할 수 있음.

교통: 버스정류장이 근접해 있고, 지하철 매교역(수인분당선) 이용이 가능하여 대중교통망이 우수함.

주거환경: 비교적 최신 건축물(2023년 사용승인)로 현대적인 주거 환경을 제공하며, 도시형생활주택 밀집 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

폐문부재로 인한 내부 상태 미확인: 거주인의 폐문부재로 인해 내부 구조, 상태, 하자 여부 등을 외부 관찰 및 탐문, 표준적인 상황에 의존하여 파악하였으므로, 실제 내부 상태와 다를 수 있으며 낙찰 후 예상치 못한 비용 발생 가능성이 있음.

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가에 비해 매우 높아, 경매 물건의 신용도 및 재무 건전성을 간접적으로 나타낼 수 있음.

토지이용계획 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 외관상 상품성이 우수하며 입지 및 교통 여건이 양호한 편임.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금이 없는 점은 투자가치 측면에서 긍정적임.

하지만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인이라는 중대한 리스크 요소를 가지고 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 내부 상태를 파악하는 것이 매우 중요함. 또한, 감정가가 최근 시장 시세보다 높게 책정된 가능성을 염두에 두고 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않음.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물(2023년 사용승인)로 상품성이 뛰어나며 빠른 시일 내 임대 또는 매매가 용이할 것으로 예상됨.

수원시청 인근의 우수한 행정 및 상업 중심지에 위치하여 지리적 이점이 있음.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역에서 2015년식 다세대주택의 거래 사례에서 제곱미터당 약 400만원대 초반의 시세가 형성된 것을 확인할 수 있음 (예: 7,200만원/17.59㎡ ≈ 409만원/㎡, 29,000만원/71.18㎡ ≈ 407만원/㎡).

본건은 2023년식 신축 건물로, 유사 연식의 거래 사례는 없으나, 최신 건축 연도를 감안하면 위 시세보다 높은 가치를 기대할 수 있음.

다만, 본건의 감정가(310,000,000원, 약 622만원/㎡)는 제시된 최근 시세(약 400만원/㎡)보다 상당 부분 높은 수준임.

시장 시세를 기준으로 본건(49.86㎡)의 적정 시장 가치는 약 203,428,800원 (49.86㎡ * 408만원/㎡) 수준으로 추정됨.

예상 입찰가:

감정가 대비 최근 시세와의 괴리가 크므로, 신중한 접근이 필요함.

신축 건물이라는 장점을 고려하고, 감정가의 80% 수준을 기준으로, 시장 시세를 반영한 보수적인 입찰가 산정이 권장됨.

권장 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있음.

이는 현재 시세 대비 높은 감정가를 감안하여, 향후 수익성을 확보하고 무리한 경쟁을 피하기 위한 전략적인 제안임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.