나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20604 [2] 충청남도 논산시 채운면 우기리 403-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 논산시 채운면 우기리 소재 "이화초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 대체적으로 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농경지대로서, 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며, 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 세장형평지로 답으로 이용중임 일련번호 3 : 부정형평지로 구거로 이용중임 일련번호 4 : 사다리평지로 답으로 이용중임 일련번호 5 : 사다리평지로 단독주택으로 이용중임 일련번호 6 : 부정형평지로 답으로 이용중임 일련번호 7 : 부정형평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 서쪽의 왕복2차선 포장도로를 이용하여 접근 가능함 일련번호 3 : 지적상 맹지상태임 일련번호 4 : 서쪽의 노폭 약 3M내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능함 일련번호 5 : 남쪽의 노폭 약 3M내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능함 일련번호 6 : 동쪽의 노폭 약 3M내외의 포장도로를 이용하여 접근 가능함 일련번호 7 : 지적상 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2020-01-20)<농지법> 일련번호 3 : 농림지역(2023-01-20), 대로3류(폭 25m~30m)(1호), 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2020-01-20)<농지법>,도로구역(2019-04-22)<도로법> 일련번호 4 : 농림지역(2023-01-20), 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2020-01-20)<농지법>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법> 일련번호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호 6 : 농림지역(2023-01-20), 대로3류(폭 25m~30m)(1호)(접합), 가축사육제한구역(2025-07-11)(돼지 개 닭 오리 메추리 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,농업진흥구역(2020-01-20)<농지법>,접도구역(2019-04-22)<도로법> 일련번호 7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

일련번호 3 : 공부상 지목 "답"이나, 현황 "구거"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1 : 흙벽돌구조 기와지붕 외벽 : 페인팅 마감 내벽 : 인테리어 마감 창호 : 샷시 일련번호 2-2 : 목조 스레트지붕 외벽 : 페인팅 마감 내벽 : 몰탈 마감 일련번호 2-3 : 흙벽돌구조 기와지붕 외벽 : 몰탈 마감 내벽 : 몰탈 마감

이용상태

일련번호 2-1 : 주택 일련번호 2-2 : 부속사 일련번호 2-3 : 부속사

설비내역

일련번호 2-1 : 난방설비, 위생·급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록2. 현황 칼라강판으로 지붕 개량. 주택 및 부속사(창고, 화장실 등)
-목록5. 현황 ‘대 및 건부지, 일부 텃밭’

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20604 (2)

용도: 단독주택

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 남OO

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

3. 소재지 및 토지 현황

소재지: 충청남도 논산시 채운면 우기리 403-32

총 토지 면적: 512.80㎡ (약 155.12평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황 (일련번호별):

* 일련번호 1: 답 (농림지역, 농업진흥구역)

* 일련번호 3: 구거 (농림지역, 농업진흥구역, 대로3류 접합, 도로구역)

* 일련번호 4: 답 (농림지역, 농업진흥구역, 철도보호지구)

* 일련번호 5: 대 및 건부지, 일부 텃밭 (계획관리지역, 성장관리계획구역)

* 일련번호 6: 답 (농림지역, 농업진흥구역, 대로3류 접합, 접도구역)

* 일련번호 7: 전 (계획관리지역, 성장관리계획구역)

* *참고: 공부상 지목 '답'이나 현황 '구거'로 이용 중인 토지(일련번호 3)가 있습니다.

4. 건물 현황

건물 면적: 108.90㎡ (약 32.94평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 흙벽돌구조, 기와지붕 (주택 및 부속사 - 창고, 화장실 등)

건물 이용 현황: 주택 및 부속사 (창고, 화장실 등)

* *참고: 목록2(주택 및 부속사)는 현황 칼라강판으로 지붕 개량되었습니다.

5. 감정가

총 감정가: 40,401,590원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청남도 논산시 채운면 우기리 소재 "이화초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대체로 농가주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 농경지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량 이용 시 접근성은 보통입니다.

* 대중교통: 인근 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 도로 상태:

* 일련번호 1: 서쪽 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호 3: 지적상 맹지 상태입니다.

* 일련번호 4: 서쪽 노폭 약 3M 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호 5: 남쪽 노폭 약 3M 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호 6: 동쪽 노폭 약 3M 내외의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

* 일련번호 7: 지적상 맹지 상태입니다.

2.3. 인근 시설

* 교육시설: 이화초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 기타: 주변은 주로 농경지와 자연림으로 이루어져 있어 조용한 전원생활이 가능한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 갑1: 1978-07-21 소유권 이전 (남해우)

* 갑2: 2025-07-10 소유권 이전 (남기성 외 7명, 상속)

* 갑3: 2026-01-06 임의경매 (남기현 외 1명, 말소기준권리) - 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2025타경20604)

* 건물 등기부 요약:

* 갑1: 2025-12-18 소유권 보존 (남기성 외 7명)

* 갑2: 2026-01-06 임의경매 (남기현 외 1명, 말소기준권리) - 공유물분할을 위한 경매개시결정 (2025타경20604)

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 토지 등기부의 갑3 (2026-01-06 임의경매) 및 건물 등기부의 갑2 (2026-01-06 임의경매)입니다.

* 소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되지 않아 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 해당 사항 없음 (다만, 건물 임대 관계는 미상임)

* *주의사항: 임대 관계가 미상임에 따라, 실제 점유자가 있는지, 해당 점유자에게 대항력이 있는지 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 보증금/차임 등 금액이 미상이라도 점유 관계는 주의 깊게 살펴야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

채운면 우기리는 농경지 및 자연림이 주를 이루는 농촌 지역입니다. 따라서 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 생활 편의 시설이 제한적일 수 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

주변 토지 중 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정된 일부 필지(일련번호 5, 7)가 있어 향후 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다. 다만, 농림지역 및 농업진흥구역이 상당 부분을 차지하고 있어 대규모 개발보다는 지역 특성에 맞는 개발이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

대상 물건은 농경지대로 둘러싸여 있어 전원생활의 쾌적함을 누릴 수 있습니다. 이화초등학교가 인근에 위치하여 기본적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 편의시설

주요 상업 시설이나 대규모 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 기본적인 생활 편의는 지역 내 소규모 시설 및 농협 등을 통해 가능할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 농림지역, 농업진흥구역: 토지의 이용이 농업 관련 활동으로 제한될 수 있으며, 건축 행위에 제약이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 모든 축종 또는 특정 축종(돼지, 개, 닭, 오리, 메추리)에 대한 사육이 제한됩니다.

* 철도보호지구, 도로구역, 접도구역: 철도 또는 도로와의 이격 거리, 시설 설치 등에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역: 상대적으로 개발이 용이한 지역이나, 특정 계획에 따라 관리될 수 있습니다.

6.2. 공부와의 차이

* 일련번호 3 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '구거'로 이용 중으로, 실제 이용과 공부상 현황이 불일치합니다.

6.3. 건물 상태 및 이용

* 건물이 흙벽돌구조로, 건축 연도가 오래되었을 가능성이 있어 노후화 및 유지보수에 대한 점검이 필요합니다.

* 부속사(창고, 화장실 등)의 현황 및 상태 확인이 필요합니다.

* 주택 및 부속사의 지붕이 칼라강판으로 개량된 점은 유지보수가 이루어졌음을 시사하나, 전체적인 건물 상태는 직접 확인이 중요합니다.

6.4. 인근 시설 및 혐오시설

* 주변은 농경지대와 자연림으로 구성되어 있어, 일반적인 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 혐오시설은 현재까지 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근 지역의 개발 계획이나 특정 시설 입주 여부는 별도 확인이 필요합니다.

6.5. 법적/행정적 리스크

* 공유물분할을 위한 경매이므로, 경매 절차 외에 공유자 간의 추가적인 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대 관계 미상으로 인한 점유자 관련 분쟁 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 채운면의 농경지대에 위치한 단독주택 및 토지 일괄 매각 건입니다. 이화초등학교가 인근에 있어 기본적인 교육 환경은 갖추고 있으나, 다수의 토지가 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다. 건물은 흙벽돌구조와 오래된 건축 연도가 추정되며, 지붕 개량 등 일부 보수는 이루어졌으나 전반적인 상태 점검이 필요합니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 공유물분할을 위한 경매로, 향후 공유 관계 해소 후 단독 소유 전환 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 일부 계획관리지역 토지 포함으로, 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 전원생활을 희망하는 수요자에게는 조용한 환경이 장점이 될 수 있습니다.

* 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 총 감정가는 40,401,590원입니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 시세, 토지의 개별 공시지가 및 개별 건축물에 대한 상세한 재평가가 필요합니다. 특히, 본 건은 다수의 토지 필지로 구성되어 있으며, 각 필지의 이용 현황 및 법적 제한 사항이 상이하므로 종합적인 고려가 필수적입니다.

또한, 공유물분할 경매의 특성상 경쟁 입찰이 치열하지 않을 경우 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 반대로 높은 관심을 받을 경우 감정가를 상회할 수도 있습니다.

현 시점에서는 비교 분석할 상세한 시장 정보가 부족하여 정확한 예측은 어렵습니다. 그러나 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면, 3500만원 ~ 5000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 시장 상황 및 물건의 가치를 면밀히 재평가 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.