나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51958 [6] 서울특별시 강동구 암사동 422-7 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호 외 5개호로서, (사용승인일: 2024-05-21) 외벽: 치장벽돌 등 마감, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 가~바: 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미 상 임. - 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51958 (6)

* 소재지: 서울특별시 강동구 암사동 422-7 5층501호 (신주소: 서울특별시 강동구 구천면로 361-11)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 584,000,000원

* 토지면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

* 건물면적: 41.66㎡ (약 12.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 냉동냉장수산업협동조합 (확인됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 '성덕고등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주상용 건물 및 다세대주택 등이 주로 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 명일역(지하철 5호선) 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 건축물 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 5층 건물 내 제5층 제501호입니다.

* 사용승인일: 2024년 5월 21일 (비교적 신축 건물)

* 마감재: 외벽은 치장벽돌 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지 위에 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 물건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등으로 지정되어 있으며, 기타 개발 및 건축 관련 법규 제한 사항이 다수 존재합니다. (가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약허가구역 등)

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 2024-06-05 소유권보존 (주식회사이송)

* 2024-06-05 근저당 (주식회사로얄에셋금융대부, 채권최고액 2,983,500,000원)

* 2024-07-17 소유권이전신탁 (수협은행)

* 2025-09-04 임의경매개시결정 (냉동냉장수산업협동조합, 채권액 2,401,366,366원)

* 2025-10-29 1번근저당권부채권질권설정공동담보목록 (완도금일수산업협동조합, 채권액 2,983,500,000원)

* 말소 기준 권리: 2024년 6월 5일자 근저당권 (을1)이 말소 기준 권리이며, 해당 권리보다 선순위인 권리(소유권보존, 소유권이전신탁)를 제외한 모든 권리(근저당, 질권, 임의경매)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-22

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다. (총 인수 보증금 합계: 0원)

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 주상용 건물과 다세대주택이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 잠재적 임대수익: 신축 건물이고 역세권에 위치하나, 보증금/차임이 없는 임차인 상황 등을 고려할 때, 공실 없이 임대가 맞춰진다면 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육 시설: 북서측 인근에 성덕고등학교가 위치해 있으며, 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포할 가능성이 높아 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 편의시설: 명일역(5호선)을 이용할 수 있고, 버스 정류장 접근성이 좋습니다. 또한, 일반적인 주거 지역에 해당하므로 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 및 주변 환경 설명을 종합할 때, 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 없습니다. (다만, 최종 확인 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 근저당 및 질권, 경매 신청 채권액이 매우 높아 채무 총액이 상당한 수준입니다. (총 채권액 합계 약 54억원 이상)

* 토지 이용 계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 기타 다수의 법적 제한 사항(가축사육제한, 대공방어협조, 비행안전, 과밀억제, 공장설립승인, 토지거래계약허가구역 등)이 있어 향후 건물 활용 및 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본 건의 감정가(584,000,000원)는 비교적 최근 최고가 거래(59,000,000만원, 2022년식)와 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 신축임을 감안해도 급격한 시세 하락 시 위험이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 2024년 신축된 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 입지 및 교통 조건이 양호하며, 내부 시설 또한 최신식으로 갖추어져 있습니다. 등기상 임차인은 대항력이 없고 인수 부담금이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다. 다만, 높은 채무 총액과 다수의 토지 이용 제한, 그리고 감정가 수준에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 비교적 최신 건물로 상품성이 우수합니다.

* 역세권 입지: 명일역(5호선) 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 인수 부담금이 없으며, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 감정가는 584,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례 중 유사한 신축 건물의 가격을 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 520,000,000원 ~ 590,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 특히, 2022년에 준공된 47.85㎡ 면적의 다세대주택이 590,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건(41.66㎡, 2024년 준공)의 감정가는 현실적인 시장가와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

* 신축 건물임을 감안하여 감정가의 85% ~ 95% 수준을 고려한 예상 입찰가 범위는 496,400,000원 ~ 554,800,000원 입니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 500,000,000원 ~ 530,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.