나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30845 [4] 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 용연 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 소재 "주덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 본건 아파트와 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지방도변 소규모 주거지대임.

교통상황

제 차량 접근 가능하며, 시내버스 이용 등 제반 대중교통 사정은 비교적 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래부지붕 15층 건물 내 제1층 114호, 제5층 510호, 제3층 314호, 제2층 제206호로서, - 외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트 마감, - 내벽 : 벽지도배 등 마감, - 창호 : 알루미늄샷시창 마감 등임.

이용상태

일련번호 (1-4) 공히 아파트로 이용 중임.

설비내역

급수 및 급탕 겸용 위생설비, 엘피지가스 이용한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 1단의 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로와, 동측으로 세로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경30845 (4)

소재지: 충청북도 충주시 주덕읍 신중리 69-1 주한아파트 2층206호

용도: 아파트

감정가: 35,000,000원

토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

토지지분: 15.17㎡ (약 4.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물지분: 34.56㎡ (약 10.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건축년도: 1993년 7월 22일 (사용승인일 기준)

총층수: 15층 (해당 층: 2층)

아파트명: 주덕주한아파트

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 주덕읍 신중리에 위치하고 있으며, 주덕초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 본건과 같은 아파트, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지방도변의 소규모 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 시내버스 이용 등 대중교통 여건은 비교적 편리한 지역입니다.

토지는 북측으로 중로, 동측으로 세로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구(신중지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2024년 8월 23일 접수된 에이아이에이프리미어파트너스주식회사의 근저당권(채권액 82,000,000원)입니다.

따라서, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 권리만 존재합니다.

등기부채권 총액은 82,000,000원입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역이 다수 확인되며, 최근 소유권자는 2022년 12월 15일 매매로 취득한 김현숙 씨입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

인수 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점은 향후 점유자 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 지방도변에 위치한 소규모 주거 단지 내에 자리하고 있습니다.

주변에 주덕초등학교가 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

차량 및 시내버스 이용이 가능한 교통 환경을 갖추고 있어 기본적인 생활 접근성은 확보됩니다.

주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

부동산 관련 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 및 시내버스 이용 편리.

* 교육: 주덕초등학교 인근.

* 편의시설: 지역 내 편의시설 및 마트 이용 가능.

* 주거환경: 조용한 소규모 주거지대.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연한: 1993년에 건축되어 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 점유자 현황에 대한 명확한 정보가 부족하므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충주시 주덕읍에 위치한 아파트로, 비교적 저렴한 감정가로 경매가 진행 중입니다.

건축 연식은 있으나, 전용면적 34.56㎡(약 10.46평)의 소형 면적으로 1인 가구나 신혼부부 등에게 적합할 수 있습니다.

교통 및 교육 환경은 무난한 편이며, 주거지대로서 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점과 건물 노후화는 향후 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 낮은 가격대에 거래가 이루어지고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 3,500만원으로, 소액 투자가 가능한 물건입니다.

* 실거주 목적 적합: 소형 면적으로 개인의 실거주 목적에 부합할 수 있습니다.

* 주덕초등학교 인접: 교육 환경에 대한 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 22일, 7층, 2,900만원

2026년 7월 23일, 1층, 2,700만원

2026년 7월 6일, 13층, 3,400만원

최근 거래가 평균은 약 3,000만원 수준입니다.

본건의 감정가는 3,500만원으로, 최근 실거래가 평균보다 높은 편입니다.

해당 물건은 2층에 위치하며, 건물 노후화 및 지역적 특성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

최근 거래가 범위 내에서, 그리고 감정가를 약간 하회하는 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 3,100만원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.