나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경376 [4] 서울특별시 광진구 구의동 254-75 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1)~(4)는 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로에 접함. 기호(2) : 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 접함. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 기호(4) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 공원(2015-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콩크리트조 평옥개평가건 1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(다) 알.씨조 및 조적조 평슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(라) 연와조 평옥개 2층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 점포로 이용중임. 기호(나) : 점포 및 사무실로 이용중임. 기호(다) : 다가구용 단독주택으로 이용중임. 기호(라) : 주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(나) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(다) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음. 기호(라) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6, 기호(라) 구의동 254-75 건물면적은 일반건축물대장상 면적으로 표시하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 3) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6 건물은 위반건축물로 등재되었는바, 이행강제금 부과여부 등 별도로 확인하시어 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경376 (4)

1.2. 소재지

서울특별시 광진구 구의동 254-75

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

1,151,086,400원

1.5. 면적

토지면적: 154.40㎡ (약 46.70평)

토지지분: 154.4㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 162.87㎡ (약 49.27평)

건물지분: 162.87㎡

건물 제시외면적: 4.20㎡

1.6. 매각구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.7. 채권자

홍OO

1.8. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함. 지하철 2호선 강변역 및 구의역, 7호선 건대입구역 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 6월 5일 접수된 주식회사트리뷰디앤씨 근저당권 (1,200,000,000원).

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없으나, 제시외 건물은 포함 매각됨.

3.2. 임차인 현황

* PIAO : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-13, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-08, 확정일자 2024-02-01, 배당신고일자 2025-09-16, 대항력 있음.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 100,000,000원은 인수 여부 및 배당 결과에 따라 낙찰자가 부담해야 할 수 있어 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 건국대학교 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 다세대주택, 상가 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

4.2. 상권 현황

인근에 건국대학교, 일반 상업시설, 병원, 관공서 등이 위치하여 유동인구가 풍부하며, 상권 형성에 긍정적인 영향을 미치고 있음.

4.3. 주변 개발 계획

광진구 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 가치 상승이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

반경 1km 이내에 대형마트, 백화점, 영화관, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 소재하여 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

건국대학교 사범대학 부속중학교가 인접해 있으며, 다수의 초·중·고등학교 및 대학교가 밀집해 있어 교육 환경이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인은 전입일자(2024.03.08)가 말소기준권리(2025.06.05)보다 앞서 대항력이 있는 것으로 판단됨. 명시된 인수 보증금 0원과 달리 1억원의 보증금 부담 가능성이 있으므로, 배당표 및 임차인과의 협상 내용을 면밀히 확인해야 함.

6.2. 위반건축물

건물 중 기호(가) 구의동 253-6 건물이 위반건축물로 등재되어 있으며, 이행강제금 부과 여부 등 추가 확인이 필요함. 이는 재산권 행사 및 추후 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 건물 노후화

본건 건물의 사용승인일은 1974년 7월 27일로, 건축된 지 50년 이상 경과하여 전반적인 노후화가 심각할 것으로 예상됨. 이에 따른 유지보수 및 리모델링, 또는 재건축 필요성이 제기될 수 있음.

6.4. 토지이용계획

해당 토지는 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재함. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등의 경우 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 외국인 등 대상 용도 및 지정 기간 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 구의동의 우수한 입지에 위치한 단독주택으로, 주변 개발 잠재력과 교통 편리성이 돋보이는 물건임. 토지 면적 대비 감정가는 양호한 수준으로 평가되었으나, 50년 이상 경과한 노후 건물, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등은 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 명확히 파악하고, 향후 활용 계획에 따른 명확한 의사결정이 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 최적의 입지

건국대학교 인근의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 지역에 위치함.

8.2. 토지 가치

단독주택 부지로서의 활용 가능성과 더불어, 개발 잠재력이 있는 지역의 토지로서 향후 지가 상승 기대.

8.3. 주거 및 상업 복합 지역

제3종일반주거지역, 준주거지역 등 다양한 용도지역에 속해 있어 향후 재건축 또는 개발 시 용도 변경을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,151,086,400원입니다.

주변 시세 분석 결과, 최근 실거래된 다세대 주택의 면적 대비 가격대는 3.35억 원 ~ 6억 원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 본건과 건물 연식, 주택 유형(단독주택 vs 다세대)에서 차이가 있습니다 [cite:3, cite:4, cite:5]. 구의동 토지 시세 조사 결과, 지역에 따라 평당 3천만 원에서 5천만 원 이상을 호가하는 것으로 나타나, 본건 토지의 가치가 상당할 것으로 추정됩니다.

본건은 건축된 지 50년 이상 경과한 노후 건물이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 위반건축물 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 박 임차인의 1억원 보증금 부담 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 1,000,000,000원 ~ 1,150,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

구체적인 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 임차인과의 협상 결과, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.