나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31015 [3] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층122호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 소재 "한 국가스안전공사" 남측 대로 월편에 위치하고 있는 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"내 근 린생활시설 1층 117호 외 3개호이며,주위는 충북혁신도시 상업용부동산,공공기관,업무시설, 나지 등으로 형성된 지역으로서 본건은 구분건물(근린생활시설)로서의 주위환경은 보통이나 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많음 상태임

교통상황

본건이 소재한 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"은 대로변과 중로변 각지에 소재하고 있어 제반 차량 접근 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2015.07.23자로 사용승인 받았으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상10 건내 1층 117호,121호,122호 및 2층 204호로서 외벽 : 석재 붙임,복합판넬,스톤코트 등 마감 내벽 : 실내인테리어 및 몰탈위 페인트(1층 117호,1층 122호),콘크리트(내부 미마감)(1층 121호,2층204호) 마감 창호 : 강화유리창 및 샷시창 바닥 : 타일(1층 117호, 1층 122호), 콘크리트(1층 121호, 2층 204호)

이용상태

본건은 "행복플러스(통칭 행복퍼스빌)" 내 구분건물로서 1)기호1(1층 117호): 공부상 용도는 "부동산중개사무소", 현황 음식점(수제햄버거) 2)기호2(1층 121호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 3)기호3(1층 122호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 4)기호4(2층 204호): 공부상 용도는 "의원",현황 공실 상태임

설비내역

1)기호1(1층 117호): 임차인이 설치한 것으로 탐문조사 되는 시스템 냉난방설비(천정형) 되 어 있음 2)기호2(1층 121호): 설비 없음 3)기호3(1층 122호): 기준시접 현재 공실이나 종전 임차인이 설치한 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비(천정형) 설치 되어 있으며,정상적인 작동여부는 미상임 4)기호4(2층 204호): 설비 없음 본건이 소재하는 "행복플러스(통칭 행보퍼스트빌)"의 공용으로 위생설비,급배수설비,소방설 비,승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소재하는 토지의 형상은 사다리형으로서 지상10층건 근린생활시설(1층~2층 일부),주차장(2층 대부분~5층),업무시설(오피스텔)(6층~10층) 건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 "행복플러스(통칭 행복플러스빌)"는 북동측으로 대로,서측으로 중로, 동측으로 보행자도로(소로)와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40 m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접함),중 로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국) 2-35)(접함)가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구(혁신도시조성 및 발전에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04- 06)

공부와의 차이

기호1(1층 117호): 공부상(일반건축물대장) 용도는 "부동산중개사무소"이나 현황 "음식점" (수제햄버거)으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임

물건 비고

임차인 설치로 추정되는 냉난방설비 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충주지원 2025타경31015 (3) 사건번호로 진행 중인 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 행복플러스(통칭 행복퍼스트빌) 1층 122호에 소재한 근린생활시설입니다.

감정가는 761,000,000원이며, 토지 면적은 32.44㎡ (약 9.82평)이고 건물 면적은 87.17㎡ (약 26.37평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로, 임차인 설치로 추정되는 냉난방설비는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 충북혁신도시 내 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)" 건물에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용부동산, 공공기관, 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.

건물은 대로변과 중로변에 각각 접하고 있어 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로 상태는 북동측 대로, 서측 중로, 동측 보행자도로(소로)와 접하고 있어 차량 진출입에 무리가 없습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로1류, 소로3류, 중로1류, 중로2류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권최고액 2,220,000,000원)이며, 이 권리를 포함한 대부분의 권리(을1, 갑6, 갑7)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본상 총 채권액은 2,417,718,642원입니다.

임차인 현황:

* (유)신행성GS25충북퍼스트빌점: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2021년 4월 28일. 대항력 없음.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 건물이 속한 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)" 건물은 2015년 7월 23일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 10층 건물입니다.

본건 1층 122호는 공부상 용도는 '소매점'이나 현황은 공실 상태입니다.

주위 유사 형태의 구분건물 공급 과잉으로 인해 공실이 많은 상태임이 보고서에 명시되어 있습니다.

건물 내부 층별 현황을 보면 1층 117호는 음식점(수제햄버거), 121호와 122호는 공실, 2층 204호도 공실 상태로 파악됩니다.

건물 외벽은 석재 붙임, 복합판넬, 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽 마감은 각 호실별로 상이합니다. 122호의 경우 콘크리트 내부 미마감 상태일 수 있습니다.

5. 생활정보

충북혁신도시에 위치하여 공공기관, 금융, 의료, 교육 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 이용하기에 유리합니다.

주요 도로와 인접해 있어 차량 이동이 편리하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 공실률: 충북혁신도시 내 상가 공급 과잉으로 인해 공실률이 높은 편입니다. 특히 본 건이 위치한 '행복플러스' 건물 주변의 유사 상가들도 공급 과잉으로 공실이 많은 상태입니다.

* 시설 제외: 임차인이 설치한 것으로 추정되는 냉난방설비가 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 사용을 위해 별도의 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 해당 설비의 정상 작동 여부는 미상입니다.

* 내부 마감 상태: 1층 122호는 현재 공실 상태이며, 종전 임차인 설치 추정 냉난방설비 외 내부 마감에 대한 추가 확인 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 확인 필요: 일반적으로 신도시 개발 지역 인근에서는 축사 등 혐오시설이 있을 가능성이 있으나, 본 건 주변에 이러한 시설이 직접적으로 언급되지는 않았습니다. 다만, 입지 분석 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시라는 신도시의 중심 상권에 위치하고 있어 잠재적인 성장 가능성을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수한 편입니다. 그러나 현재 충북혁신도시 상권은 공급 과잉 및 낮은 공공기관 직원 정착률 등으로 인해 높은 공실률을 보이고 있으며, 이는 임대 수익 창출에 직접적인 어려움으로 작용할 수 있습니다. 또한, 매각 제외되는 냉난방 설비와 현재 공실 상태인 122호의 내부 마감 상태 등을 고려할 때, 초기 투자 비용 외 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 신중한 시장 분석과 현장 답사를 통해 잠재적 리스크를 충분히 검토한 후 입찰을 결정하시길 권해드립니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 입지: 성장 잠재력이 있는 충북혁신도시 내에 위치하여 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 접근성: 대로변과 가까워 유동 인구 및 차량 접근성이 좋습니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 761,000,000원

인수되는 보증금: 0원

본 건은 현재 높은 공실률과 시장 침체 가능성, 매각 제외 설비 등의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 입찰가는 주변 시세, 예상 임대 수익, 예상 수리 및 설비 비용, 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다. 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.