나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경376 [2] 서울특별시 광진구 구의동 253-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 화양동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1)~(4)는 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(2) : 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임. 기호(3) : 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임. 기호(4) : 자루형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 도로에 접함. 기호(2) : 본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외의 도로에 접함. 기호(3) : 본건 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접함. 기호(4) : 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 도로(2015-10-01)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.),건축선(자세한 사항은 건축과에 문의) 기호(3) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(세부사항은 건축과에 문의)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 기호(4) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-10-01)(세부사항은 도시디자인과 문의), 공원(2015-10-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(20m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(50m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) 철근콩크리트조 평옥개평가건 1층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 및 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인트 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(다) 알.씨조 및 조적조 평슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임. 기호(라) 연와조 평옥개 2층 건물로서, 외벽: 벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가) : 점포로 이용중임. 기호(나) : 점포 및 사무실로 이용중임. 기호(다) : 다가구용 단독주택으로 이용중임. 기호(라) : 주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(나) : 위생 및 급배수시설 등이 있음. 기호(다) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음. 기호(라) : 위생 및 급배수시설, 난방시설 등이 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ)~ㅅ)이 소재함.(후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6, 기호(라) 구의동 254-75 건물면적은 일반건축물대장상 면적으로 표시하였는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 3) 본건 중 기호(가) 구의동 253-6 건물은 위반건축물로 등재되었는바, 이행강제금 부과여부 등 별도로 확인하시어 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경376 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 홍OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

용도: 근린시설 (상가, 사무실, 주택 혼합)

소재지: 서울특별시 광진구 구의동 253-13

토지: 389.10㎡ (약 117.7평)

건물: 520.93㎡ (약 157.6평) (제시외 건물 15.00㎡ 포함)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 7,036,074,400원

토지면적: 389.10㎡ (약 117.7평)

건물면적: 520.93㎡ (약 157.6평)

건물 제시외면적: 15.00㎡ (약 4.5평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "건국대학교 사범대학 부속중학교" 북동측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

전반적인 교통 상황은 무난함.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 세장형, 가장형, 자루형 등 다양한 형태로 이용 중이며, 상업용 건부지 및 단독주택 건부지로 활용되고 있음.

건물별로 북측(약 30m), 동측(약 25m, 4m), 남측(약 6m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등 복합적인 용도지역에 해당함.

도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있음.

특히, 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 2025년 8월 ~ 12월까지 연장되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 주의가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 채권 총액은 약 48억 9980만원 규모임.

말소기준권리인 강동농업협동조합의 근저당권(47억 4천만원)은 매각으로 소멸될 예정임.

압류(광진구, 성동세무서장) 및 강제경매(홍선화), 가압류(정일순) 등 다수의 권리도 말소될 예정임.

3.2. 임차인 현황

총 7명의 임차인이 존재하며, 이 중 3명은 대항력이 있는 것으로 파악됨.

* (주)좋은환경대표 이 원: 보증금 0원, 차임 월 150,000원, 2023년 12월 22일 전입. 대항력 없음.

* 대한미용사회광진구지회: 보증금 20,000,000원, 차임 월 435,000원. 대항력 없음.

* 박 록: 보증금 5,000,000원, 차임 월 900,000원, 2025년 4월 3일 전입. 대항력 없음.

* 주식회사가온누리씨엠: 보증금 10,000,000원, 차임 월 400,000원, 2019년 6월 1일 전입. 대항력 있음. (배당신고일자 2025년 11월 11일)

* 주식회사트리뷰디앤씨: 보증금 10,000,000원, 차임 월 400,000원, 2017년 4월 28일 전입. 대항력 있음. (배당신고일자 2025년 11월 11일)

* 차 국: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 홍 민: 보증금 50,000,000원, 차임 월 2,500,000원, 2017년 5월 29일 전입. 대항력 있음.

3.3. 인수되는 권리 및 보증금

대항력 있는 임차인: 주식회사가온누리씨엠 (10,000,000원), 주식회사트리뷰디앤씨 (10,000,000원), 홍 민 (50,000,000원)의 보증금은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (총 70,000,000원)

주: 제공된 자료에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수될 수 있는 잠재적 비용이므로 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본 물건은 건국대학교 및 주변 주거지역과 인접하여 유동인구가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

점포, 사무실, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 업종의 상가 운영이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 업종 분석

주변 대학가 및 주거지역 특성상, 식당, 카페, 소매점, 학원, 사무실 등 다양한 업종의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

특히, 1종 근린생활시설 및 사무실로 활용 가능성이 높아 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 건국대학교 병원, 각종 은행, 마트, 관공서 등 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

5.2. 교육 시설

건국대학교 사범대학 부속중학교가 인근에 위치하며, 건국대학교 등 다수의 교육 시설이 존재합니다.

또한, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당되는 지역도 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약 및 규제

토지이용계획 상 도로 저촉, 가축사육제한, 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 공장설립제한구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8~2026.12) 동안 신규 거래 시 허가를 받아야 하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

총 7명의 임차인 중 3명(주식회사가온누리씨엠, 주식회사트리뷰디앤씨, 홍 민)은 대항력이 있어, 낙찰자가 이들의 보증금(총 70,000,000원)을 인수해야 할 수 있습니다.

이는 예상보다 높은 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 불법 건축물 관련 리스크

건물 (가)가 위반건축물로 등재되어 있어 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 경매 참여 전 해당 위반건축물에 대한 정확한 현황과 이행강제금 부과 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

건물별로 다양한 용도(상업, 주택)로 이용되고 있으며, 특히 일부 필지는 단독주택 건부지로 이용 중이므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 주변 환경과의 조화를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구의 우수한 입지에 위치하며, 건국대학교 인근의 풍부한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 상업시설 및 주택으로서의 가치가 높습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 불법 건축물 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 보증금 및 불법 건축물 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 건대입구역 및 건국대학교 인접 지역으로 잠재 수요 풍부.

복합 용도 가능성: 상가, 사무실, 주택 등으로 활용하여 다양한 수익 창출 기대.

가격 경쟁력: 감정가를 기준으로 적절한 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 메리트 확보 가능.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 개발 또는 활용 계획 수립 용이.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 70,000,000원 (대항력 있는 임차인 3명 보증금 합계)

감정가: 7,036,074,400원

예상 입찰가 산정 시, 낙찰자는 인수 보증금 70,000,000원을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 감정가 대비 적정 낙찰률을 고려하되, 인수되는 보증금과 불법 건축물 관련 비용 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. (추가적인 금액 산정은 전문가와 상의 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.