나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2480 [2] 충청북도 충주시 봉방동 7-2 (주)더휴인 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "삼원초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "(주)더휴인 15층 공동주택" 내의 4층 제404호 및 7층 제704호로서 주위는 단독, 아파트, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건 소재 "(주)더휴인 건물까지 치량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제404호 및 704호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등. 창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건1 및 대상물건2 공히 건축물용도는 오피스텔이나 주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 옥내소화전, 승깅기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 부정형 평지로 기준시점 현재 오피스텔 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 30m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉방동 7-2 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 7-7, 7-47 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 10-61,40-6 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률> 봉방동 10-96 : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)(충주삼원초등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

대상물건1 내지 2 지상 토지들의 지목은 대 또는 전이나, 6필 일단으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임. 대상물건1,2는 공히 건축물용도는 오피스텔이나 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 토지 공부와 현황 차이 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본사항

2.

사건번호: 충주지원 2025타경2480 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

1.2. 물건 현황

2.

소재지: 충청북도 충주시 봉방동 7-2, (주)더휴인 7층 704호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건축년도: 2016년 12월 28일 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층 704호

면적 (전용면적): 79.88제곱미터 (약 24.16평)

토지면적 (대지지분): 44.15제곱미터 (약 13.35평)

감정가: 1억 3,900만원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

2.

대상 물건은 충청북도 충주시 봉방동 소재 "삼원초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 초등학교 등이 혼재하는 지역입니다.

건물명은 "(주)더휴인 15층 공동주택"이며, 본건은 그 중 7층 704호입니다.

2.

2.2. 교통 상황

2.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 서측으로 노폭 약 30미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

2.

토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(충주삼원초등학교 관련)으로 지정되어 있습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

말소기준권리는 2017년 8월 16일 접수된 새충주새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

2.

3.2. 소멸되는 권리

2.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

2.

3.3. 인수되는 권리

2.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권은 소멸되지 않음)

2.

3.4. 임차인 현황

2.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 주변 상업 시설

2.

대상 물건은 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.

4.2. 혐오시설 유무

2.

인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의 시설

2.

주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

2.

5.2. 교육 시설

2.

충주삼원초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 대지권 관련 차이

2.

대지권 공부와 현황 간에 차이가 존재합니다. (감정평가서 참조)

이는 소유권 행사 및 재산 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 감정평가서를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

2.

6.2. 이용 현황

2.

건축물 용도는 오피스텔이나, 실제 주거용으로 이용 중입니다.

공부상 용도와 실제 이용 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.

2.

6.3. 공동담보

2.

본 물건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과에 따라 본건의 낙찰가나 채권 변제 등에 영향을 받을 수 있습니다.

2.

6.4. 임대 관계 미상

2.

임차인 현황 상 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본 물건은 충주시 봉방동 소재 "(주)더휴인" 오피스텔로, 초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 비교적 양호합니다.

건물 및 토지 면적 대비 감정가가 책정되어 있으며, 최근 실거래가도 유사한 수준에서 확인되었습니다.

다만, 대지권 관련 공부와의 차이, 공동담보, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

실질적인 권리관계 및 현황 파악을 위한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

8.1. 입지

2.

초등학교 인접으로 인한 안정적인 주거 수요 기대가 가능합니다.

시내 접근성이 양호한 지역에 위치하고 있습니다.

2.

8.2. 최근 실거래가

2.

최근 2024년 11월, 동일 건물 내 유사 면적(79.884㎡)의 물건이 1억 4,000만원에 중개 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가(1억 3,900만원)와 유사한 수준으로, 시세 형성의 참고 자료가 될 수 있습니다.

2.

8.3. 주거용 이용

2.

오피스텔이나 주거용으로 이용 중이라는 점에서 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

2.

감정가: 1억 3,900만원

최근 실거래가 (2024년 11월, 유사 면적): 1억 4,000만원

건물면적 79.88㎡ (약 24.16평) 기준, 최근 실거래가는 약 1억 4,000만원 수준으로 판단됩니다.

본건은 토지/건물 일괄 매각이며, 인수 보증금이 0원이므로 실제 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

공동담보, 대지권 관련 차이 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

2.

9.2. 예상 입찰가 산정

2.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 시세는 1억 3,900만원 ~ 1억 4,000만원 수준으로 판단됩니다.

제반 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 1억 1,120만원 ~ 1억 2,510만원으로 제시합니다.

최종 입찰가는 경쟁 상황, 명도 가능성, 추가 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.