나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31015 [2] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 1층121호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 소재 "한 국가스안전공사" 남측 대로 월편에 위치하고 있는 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"내 근 린생활시설 1층 117호 외 3개호이며,주위는 충북혁신도시 상업용부동산,공공기관,업무시설, 나지 등으로 형성된 지역으로서 본건은 구분건물(근린생활시설)로서의 주위환경은 보통이나 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많음 상태임

교통상황

본건이 소재한 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"은 대로변과 중로변 각지에 소재하고 있어 제반 차량 접근 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2015.07.23자로 사용승인 받았으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상10 건내 1층 117호,121호,122호 및 2층 204호로서 외벽 : 석재 붙임,복합판넬,스톤코트 등 마감 내벽 : 실내인테리어 및 몰탈위 페인트(1층 117호,1층 122호),콘크리트(내부 미마감)(1층 121호,2층204호) 마감 창호 : 강화유리창 및 샷시창 바닥 : 타일(1층 117호, 1층 122호), 콘크리트(1층 121호, 2층 204호)

이용상태

본건은 "행복플러스(통칭 행복퍼스빌)" 내 구분건물로서 1)기호1(1층 117호): 공부상 용도는 "부동산중개사무소", 현황 음식점(수제햄버거) 2)기호2(1층 121호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 3)기호3(1층 122호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 4)기호4(2층 204호): 공부상 용도는 "의원",현황 공실 상태임

설비내역

1)기호1(1층 117호): 임차인이 설치한 것으로 탐문조사 되는 시스템 냉난방설비(천정형) 되 어 있음 2)기호2(1층 121호): 설비 없음 3)기호3(1층 122호): 기준시접 현재 공실이나 종전 임차인이 설치한 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비(천정형) 설치 되어 있으며,정상적인 작동여부는 미상임 4)기호4(2층 204호): 설비 없음 본건이 소재하는 "행복플러스(통칭 행보퍼스트빌)"의 공용으로 위생설비,급배수설비,소방설 비,승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소재하는 토지의 형상은 사다리형으로서 지상10층건 근린생활시설(1층~2층 일부),주차장(2층 대부분~5층),업무시설(오피스텔)(6층~10층) 건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 "행복플러스(통칭 행복플러스빌)"는 북동측으로 대로,서측으로 중로, 동측으로 보행자도로(소로)와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40 m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접함),중 로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국) 2-35)(접함)가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구(혁신도시조성 및 발전에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04- 06)

공부와의 차이

기호1(1층 117호): 공부상(일반건축물대장) 용도는 "부동산중개사무소"이나 현황 "음식점" (수제햄버거)으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충주지원 2025타경31015 (2) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 1층 121호이며, 건물 용도는 근린상가입니다.

감정가는 705,000,000원입니다.

토지 면적은 30.39㎡ (약 9.19평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 81.67㎡ (약 24.68평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 내에 위치하고 있습니다. 한국가스안전공사 남측 대로변에 접해 있으며, "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"라는 상가 건물 내 1층 121호입니다. 주변은 충북혁신도시의 상업용부동산, 공공기관, 업무시설, 나지 등으로 형성된 지역입니다. 본건은 구분건물(근린생활시설)로서 주위 환경은 보통 수준이나, 유사 형태의 구분건물 공급 과잉으로 인한 공실이 다수 존재하는 상황입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건이 소재한 "행복플러스" 건물은 대로변과 중로변에 위치하여 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인접 도로 상태는 북동측으로 대로, 서측으로 중로, 동측으로 보행자도로(소로)와 접하고 있어 전반적으로 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 대로 1류, 소로 3류, 중로 1류, 중로 2류 등 다양한 도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다.

그 외 갑3 소유권이전2번신탁등기말소, 갑6 전주농업협동조합의 가압류, 갑7 한국자산관리공사의 임의경매개시결정 등이 존재합니다.

등기부채권 총액은 2,417,718,642원입니다.

3.2. 인수되는 권리 여부

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 지상권에 관한 사항도 해당사항 없습니다. 즉, 낙찰자는 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본건 전체 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

구체적인 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 기호1(1층 117호): 공부상 용도는 부동산중개사무소이나, 현황은 음식점(수제햄버거)으로 이용 중이며, 임차인이 설치한 것으로 탐문되는 시스템 냉난방설비가 설치되어 있습니다.

* 기호2(1층 121호): 공부상 용도는 소매점이며, 현황은 공실 상태입니다. 별도 설비는 없습니다.

* 기호3(1층 122호): 공부상 용도는 소매점이며, 현황은 공실 상태입니다. 종전 임차인이 설치한 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비가 설치되어 있으나, 정상적인 작동 여부는 미상입니다.

* 기호4(2층 204호): 공부상 용도는 의원이며, 현황은 공실 상태입니다. 별도 설비는 없습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건은 충북혁신도시 내 상업지역에 위치하며, 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 양호한 편입니다. 주변에는 상업용 부동산 및 공공기관 등이 혼재되어 있어 일반적인 상권의 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 경쟁 환경 및 공실률

주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉 상태이며, 이로 인해 공실이 다수 발생하고 있는 상황입니다. 본건 건물 내에서도 1층 121호, 122호, 2층 204호가 공실 상태로 파악되었습니다. 이러한 높은 공실률은 임대 수익 확보에 있어 주요한 리스크 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

본건은 충북혁신도시 내에 위치하여 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다. 또한, 한국가스안전공사와 같은 주요 공공기관이 인근에 있어 관련 종사자들의 수요가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 공실률 및 공급 과잉

충북혁신도시 내 상가 공급 과잉으로 인한 공실 문제가 심각하며, 이는 향후 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 본건에서도 다수의 호실이 공실 상태입니다.

6.2. 이용 상태와 공부상 용도 불일치

1층 117호의 경우, 공부상 용도는 부동산중개사무소이나 현황은 음식점으로 이용 중입니다. 경매 절차상 현황대로 인수될 가능성이 높으나, 추후 원상복구 의무 발생 가능성 등을 검토해야 합니다.

6.3. 설비 상태 및 임대 관계 미확인

1층 122호에 설치된 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비는 작동 여부가 불확실합니다. 또한, 본건 전체 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 대로변에 위치한 근린생활시설로서 입지 조건은 양호합니다. 또한, 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 권리 관계는 매우 깨끗합니다. 그러나 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률과 전체 임대 관계 미확인이라는 리스크 요인을 안고 있습니다. 따라서 투자 결정 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 충북혁신도시 내 대로변에 위치하여 입지적 가치가 있습니다.

* 말소되는 권리 없이 인수 부담이 없는 안전한 권리 분석 상태입니다.

* 현재 공실인 호실들을 적극적인 임대 마케팅 및 필요시 리모델링을 통해 공실을 해소하고 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 705,000,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 높은 공실률, 공급 과잉, 임대 관계 미확인 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 현재 공실 상태이며 인수되는 권리 부담이 없는 점을 감안할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대료, 관리비, 예상 수리비용 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.