나이스옥션 법원경매 충주 2025타경31015 [4] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 소재 "한 국가스안전공사" 남측 대로 월편에 위치하고 있는 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"내 근 린생활시설 1층 117호 외 3개호이며,주위는 충북혁신도시 상업용부동산,공공기관,업무시설, 나지 등으로 형성된 지역으로서 본건은 구분건물(근린생활시설)로서의 주위환경은 보통이나 주위 유사 형태의 구분건물이 공급 과잉으로 공실이 많음 상태임

교통상황

본건이 소재한 "행복플러스(통칭 행복퍼스트빌)"은 대로변과 중로변 각지에 소재하고 있어 제반 차량 접근 가능하며,인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건이 소재하는 건물은 2015.07.23자로 사용승인 받았으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 지상10 건내 1층 117호,121호,122호 및 2층 204호로서 외벽 : 석재 붙임,복합판넬,스톤코트 등 마감 내벽 : 실내인테리어 및 몰탈위 페인트(1층 117호,1층 122호),콘크리트(내부 미마감)(1층 121호,2층204호) 마감 창호 : 강화유리창 및 샷시창 바닥 : 타일(1층 117호, 1층 122호), 콘크리트(1층 121호, 2층 204호)

이용상태

본건은 "행복플러스(통칭 행복퍼스빌)" 내 구분건물로서 1)기호1(1층 117호): 공부상 용도는 "부동산중개사무소", 현황 음식점(수제햄버거) 2)기호2(1층 121호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 3)기호3(1층 122호): 공부상 용도는 "소매점", 현황 공실 상태임. 4)기호4(2층 204호): 공부상 용도는 "의원",현황 공실 상태임

설비내역

1)기호1(1층 117호): 임차인이 설치한 것으로 탐문조사 되는 시스템 냉난방설비(천정형) 되 어 있음 2)기호2(1층 121호): 설비 없음 3)기호3(1층 122호): 기준시접 현재 공실이나 종전 임차인이 설치한 것으로 추정되는 시스템 냉난방설비(천정형) 설치 되어 있으며,정상적인 작동여부는 미상임 4)기호4(2층 204호): 설비 없음 본건이 소재하는 "행복플러스(통칭 행보퍼스트빌)"의 공용으로 위생설비,급배수설비,소방설 비,승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물이 소재하는 토지의 형상은 사다리형으로서 지상10층건 근린생활시설(1층~2층 일부),주차장(2층 대부분~5층),업무시설(오피스텔)(6층~10층) 건물 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태등

본건 구분건물이 소재하는 "행복플러스(통칭 행복플러스빌)"는 북동측으로 대로,서측으로 중로, 동측으로 보행자도로(소로)와 각각 접하고 있어 인접 도로상태 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07),일반상업지역(2015-12-31),제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m-40 m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접함),소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접함),중 로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국) 2-35)(접함)가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,혁신도시개발예정지구(혁신도시조성 및 발전에 관한 법률),중점경관관리구역(2020-04- 06)

공부와의 차이

기호1(1층 117호): 공부상(일반건축물대장) 용도는 "부동산중개사무소"이나 현황 "음식점" (수제햄버거)으로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 전체 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2025타경31015 (4)

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 2층 204호 (신주소: 충청북도 음성군 산학로 20)

용도: 근린생활시설 (2층 204호)

건물 연면적: 18,473.76㎡ (약 5,588.5평)

전용 면적: 65.86㎡ (약 19.9평)

토지 면적 (지분): 24.51㎡ (약 7.4평)

감정가: 265,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

입지조건

본 건은 충청북도 음성군 맹동면과 진천군 덕산읍에 걸쳐 개발된 "충북혁신도시" 내 "행복플러스(행복퍼스트빌)" 상가 건물에 위치합니다.

"한국가스안전공사" 남측 인근 대로변에 자리하고 있으며, 주위는 상업용부동산, 공공기관, 업무시설 등으로 형성된 지역입니다.

건물은 대로변과 중로변에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

권리분석

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당입니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 채권 총액은 2,441,718,642원입니다.

등기부 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존: 유한회사행복플러스 (2015-08-06)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2015-08-28, 말소기준권리) - 2,220,000,000원

* 근저당: 이명관 (2022-12-29, 말소) - 24,000,000원

* 가압류: 전주농업협동조합 (2024-11-20, 말소) - 197,718,642원

* 임의경매 개시: 한국자산관리공사 (2025-12-30, 말소) - 1,827,913,944원 (본건 사건)

임차인 현황:

* 본건 2층 204호는 현황 공실 상태입니다.

* 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 건물 전체의 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

상권분석

본 건물이 위치한 충북혁신도시는 다수의 공공기관 및 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요가 있는 지역입니다.

다만, 감정평가서에 따르면 주위 유사 형태의 구분건물 공급 과잉으로 인한 공실이 많은 상태로, 상권 내 경쟁이 치열하고 공실률이 높은 것으로 파악됩니다.

본 건 2층 204호는 공부상 용도가 "의원"이나 현황 공실 상태이며, 1층 117호는 공부상 "부동산중개사무소"에서 현황 "음식점(수제햄버거)"으로 이용 중입니다.

건물은 1~2층 근린생활시설, 2~5층 주차장, 6~10층 업무시설(오피스텔)로 복합적으로 이용되고 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

충북혁신도시 내에 위치하여 공공기관, 은행, 병원, 상업시설 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

대규모 택지 개발 지역으로 주거단지가 조성되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설은 현재까지 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

상권 내 유사 건물 공급 과잉으로 인한 높은 공실률: 이는 공실 장기화 및 임대 수익률 하락의 위험이 있습니다.

건물 전반적인 공실률: 감정평가서상 공실이 많다는 점은 투자 회수 기간을 늘릴 수 있는 요인입니다.

건물 노후화 가능성: 2015년 사용 승인 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

건물 전체 임대 관계 미상: 전체 건물의 임대 현황이 불확실하여 잠재적 분쟁 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 충북혁신도시 내 상가 건물로, 비교적 신축 건물이며 접근성이 양호하다는 장점이 있습니다.

그러나 지역 내 상가 공급 과잉으로 인한 높은 공실률은 주요 투자 리스크로 작용하며, 안정적인 임대 수익을 기대하기에는 어려운 시장 상황입니다.

2층 204호의 경우 현재 공실 상태이며, 향후 임차인을 맞추기 위한 적극적인 마케팅 및 경쟁력 확보가 필요합니다.

본 물건은 시세보다 저렴하게 취득하여 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대하거나, 직접 운영을 고려하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

충북혁신도시의 장기적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 기대.

접근성 및 가시성이 양호한 대로변 상가 건물.

경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회.

향후 혁신도시 개발 및 상권 활성화에 따른 수혜 예상.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건은 인수되는 임차 보증금이 없는 물건입니다.

감정가: 265,000,000원

현재 상권 상황, 공실률, 경쟁 물건 등을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

수익형 부동산으로서의 임대 수익률(ROI)을 고려할 때, 보수적인 기대 수익률 및 예상 공실률을 적용하여 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 주변 유사 물건의 거래 사례를 파악하는 것이 중요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

보수적 접근: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하는 것을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰 범위: 185,500,000원 ~ 212,000,000원 (감정가 265,000,000원의 70% ~ 80%)

* 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 주변 시세 조사, 법원 경매 절차 등 추가적인 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.