나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14468 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-269 더블유하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2024.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건내 제5층 제502로서,
(사용승인일 : 2011.11.11.)
외벽 : 외장석재 붙임 및 드라이비트 마감 등.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 평지인 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) 토지
준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

물건 비고

1. 감정평가서에 의하면 매각대상 부동산 502호는 건축물현황도상 501호로 501호와 502호 각 호수 간 공부와 현황이 불일치하였으나, 2026. 7. 31. 자로 건축물대장상 표시변경이 이루어져 건축물대장 현황도면상 공부와 현황이 일치한다는 감정인의 의견서가 제출됨.
2. 위반건축물 등재(무단증축)내역 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14468 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-269, 더블유하우스 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 25.89㎡ (약 7.83평)

토지지분: 25.892㎡ (약 7.83평)

건물면적: 64.46㎡ (약 19.50평)

건물지분: 64.46㎡ (약 19.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행

건축물명: W하우스

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2011년 11월 11일

총 층수: 6층 중 5층

등기부채권 총액: 114,600,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 3월 22일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을8) 입니다.

* 소멸예정권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임흥섭

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2018년 4월 17일

* 배당신고일자: 2025년 2월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자가 기재되어 있지 않고, 배당신고일자상 대항력이 인정되기 어렵습니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (위 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.)

4. 상권분석

대상 물건이 소재한 용현동 일대는 주거용 건물과 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지 및 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요는 꾸준할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 용현중학교가 소재하며, 주변 지역에 초등학교 및 중학교, 고등학교 등이 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 노선 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 인근 지역에 다양한 상업시설이 자리하고 있어 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건은 위반건축물(무단증축)로 등재되어 있어, 향후 건축물대장 말소 또는 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 또한, 위반 건축물로 인한 재산적 가치 하락 및 매매 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부상 불일치 해소: 과거 502호가 건축물현황도상 501호로 공부와 현황이 불일치하였으나, 2026년 7월 31일자로 건축물대장 표시변경이 이루어져 현재는 공부와 현황이 일치한다는 감정인의 의견이 제출되었습니다. 이는 해소된 사항으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교육시설 또한 인접해 있어 주거 환경 자체는 무난합니다. 모든 권리 관계는 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리상 문제는 없어 보입니다. 다만, '위반건축물' 등재는 향후 재산권 행사 및 비용 발생 측면에서 주요한 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 위반건축물의 정확한 내용과 시정 가능성, 예상 비용 등을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 부담할 인수되는 권리나 보증금이 없는 상태입니다.

* 해소된 공부상 불일치: 과거 존재했던 공부상의 호수 불일치 문제가 최근 해소되어 행정적으로 명확해졌습니다.

* 미추홀구 지역의 잠재력: 인천 내 재개발 사업 및 교통망 확충 계획 등 지역 발전 가능성이 일부 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 148,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(약 110,000,000원 ~ 102,500,000원 수준)를 고려하고, '위반건축물'이라는 중대한 하자 요인을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성, 가치 하락 등을 고려하여 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.