나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559107 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 928-20 대경월드아파트 901동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 지하철1호선 "간석역" 북동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "간석역" 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조철근콘크리트지붕 6층 내 제1층 제101호로서,
(사용승인일: 2003-1-24)
외벽: 장식벽돌쌓기 마감 등임.
내벽: 인테리어 마감등임.
창호: 강화유리 등임.

이용상태

소매점으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 31미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2020-03-30) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

물건 비고

공부상 소매점임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경559107 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 928-20 대경월드아파트 901동 1층101호

용도: 근린상가 (공부상 소매점)

감정가: 126,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드 (추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 면적: 25.20㎡ (약 7.62평)

건물 면적: 61.00㎡ (약 18.45평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2003년 1월 24일

건물 층수: 6층 건물 중 1층

1.3. 특이사항

중복병합사건으로 진행 중.

2. 입지조건

2.1. 위치

인천광역시 미추홀구 주안동 928-20, 대경월드아파트 901동 1층101호

2.2. 주위 환경

본건은 아파트, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역에 위치.

2.3. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재.

지하철 1호선 '간석역'(출처 기준)이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편.

2.4. 도로

본건 북측으로 노폭 약 31미터의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 안영균 (2003년 7월 2일 매매로 이전)

말소기준권리: 인천수산업협동조합 근저당 (2003년 7월 2일 접수, 24,700,000원)

후순위 권리:

- 인천수산업협동조합 근저당 (2011년 7월 15일 접수, 15,600,000원)

- 현대카드 가압류 (2024년 6월 25일 접수, 33,162,913원)

- 신한카드 가압류 (2024년 7월 19일 접수, 11,326,678원)

- 현대카드(주) 강제경매 (2024년 9월 11일 접수, 33,863,943원)

- 인천수산업협동조합 임의경매 (2026년 3월 9일 접수)

등기부상 채권 총액: 약 84,789,591원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대차 관계: 미상.

주의: 임대차 관계가 미상이므로, 인수하는 보증금이 없더라도 명도 및 임대차 계약 관련 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 기재되어 있음.

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 공부상 소매점이며, 현재 소매점 용도로 이용 중.

4.2. 지역 특성

주거 지역(아파트, 다세대주택)과 상업 지역(근린생활시설)이 혼재된 복합 상권.

4.3. 토지 이용계획

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당.

이는 상업 활동 및 지역 개발에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 용도 지역임.

4.4. 인접 시설

대규모 도로에 접하여 가시성 및 접근성이 양호하며, 주변 상업 시설과의 연계 가능성 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 아파트 단지 및 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용 또한 편리한 지역. (버스, 지하철 이용 가능)

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 병합 사건

동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복되어 진행되는 경우로, 절차 진행 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

6.2. 임대차 관계 미확인

임차인의 현황, 보증금, 차임 등에 대한 구체적인 정보가 파악되지 않아, 향후 명도 및 법적 절차 진행 시 주의가 요구됨.

6.3. 내부 상태 확인 제약

이해관계인 부재로 내부 구조 및 정확한 이용 상태 파악에 제한이 있었음. 건축물대장 및 이웃 탐문을 참고하였으므로, 현장 실사 시 내부 상태를 면밀히 점검해야 함.

6.4. 관련 법규 규제

일부 지역(방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역)에 해당하여 건축, 개발, 이용 등에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 대경월드아파트 내 근린상가로, 일반상업지역 내에 자리하여 상업적 가치가 높다고 판단됩니다. 건물은 2003년에 준공되어 연식은 있으나 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리 관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높아 낙찰자가 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 중복 병합 사건, 임대차 관계 미상 등의 리스크는 존재하나, 이는 철저한 현장 방문과 추가 조사를 통해 충분히 파악하고 대비할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

주요 도로변에 인접하여 가시성과 접근성이 뛰어나며, 상업 및 주거 지역이 혼합된 지역에 위치하여 배후 수요 확보에 유리.

8.2. 활용성 높은 상가

소매점 용도로 현재 이용 중이며, 업종 변경 시에도 다양한 근린생활시설 용도로 전환하여 활용이 가능.

8.3. 안정적인 건물 구조

철근콘크리트 구조로 내구성이 우수하며, 2003년 준공 건물로서 비교적 최근까지 관리되어 왔을 것으로 예상.

8.4. 권리상의 안전성

말소기준권리보다 후순위로 설정된 근저당, 가압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 시 추가적으로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

최종 예상 입찰가는 본 감정가를 기준으로, 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 본건의 실제 현장 가치 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.