나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13960 [2] 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 '지하철(5호선) 마곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마곡역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상10층 건물 내 제1층 제104호 및 제1층 제105호로서, (사용승인일 : 2019-08-30) 외벽 : 석재 및 복합패널 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등 바닥 : 데코타일 마감 등

이용상태

공부상 용도는 제1종근린생활시설이며, 조사일 현재 일련번호(1,2) 경계벽 제거 후 2개 호수 통합하여 상호 '이여곰탕' 음식점으로 이용중임. (후첨 '건물이용상태', '사진용지' 참조)

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 천장형 냉난방 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 스프링클러 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 18m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

본건 일련번호(1,2)는 공부상 독립된 각각의 구분건물이나, 현황 2개 호수간 경계벽 제거후 통합하여 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13960 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 799-6 메트로비즈타워 제1층 제105호

용도: 근린상가

감정가: 2,282,000,000원

토지면적: 18.93㎡ (약 5.73평)

토지지분: 18.93㎡ (약 5.73평)

건물면적: 62.41㎡ (약 18.88평)

건물지분: 62.41㎡ (약 18.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상10층 건물 (사용승인일: 2019-08-30)

주요 현황: 공부상 제1층 제104호 및 제1층 제105호이나, 현황은 경계벽 제거 후 통합하여 '이여곰탕' 음식점으로 이용 중.

1.2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 마곡역 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 사무소 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 마곡역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 도로: 본건 북측으로 노폭 약 12m, 남측으로 노폭 약 18m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 도시개발구역: 마곡 도시개발사업 지구 내에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1 근저당권 (중소기업은행, 2019-11-14 접수, 1,566,000,000원)

* 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리사항:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (김영선)

* 을2 근저당권 (우리은행, 2023-08-10 접수, 1,503,600,000원)

* 갑3 임의경매 (유더블유제십육차유동화전문유한회사, 2025-12-17 접수, 1,300,178,584원)

* 등기부채권 총액: 3,069,600,000원

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 임의경매로 진행되므로, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권 등 특수 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입/사업일자: 2025-11-18

* 확정일자: 2025-11-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 마곡지구는 서울의 주요 업무 및 상업 지구로 성장하고 있으며, 오피스텔, 상가, 연구단지 등이 밀집되어 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

* 업종 현황: 본건은 현재 '이여곰탕'이라는 음식점으로 이용 중이며, 근린생활시설로서의 가치가 있습니다.

* 경쟁 환경: 주변에 다양한 상업시설이 존재하나, 지하철역 인근의 역세권 상가로서 유동인구가 많은 핵심 상권에 위치합니다.

1.5. 생활정보

* 교통 인프라: 지하철 5호선 마곡역이 도보 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 인근에 오피스텔과 상업시설이 밀집해 있어 식당, 카페, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 마곡지구의 지속적인 개발로 인해 업무시설 및 주거시설이 계속 확충되고 있어, 상권의 성장 잠재력이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 이용 상태: 공부상 별개의 구분건물인 제104호와 제105호가 현황상 통합되어 사용되고 있습니다. 이는 추후 원상복구 명령 또는 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 지역 규제:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역: 항공 안전 및 군사 시설 보호와 관련된 지역으로, 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 특정 기간 동안 외국인 등에게는 거래 허가가 필요할 수 있습니다. (경매 낙찰 시에는 해당되지 않으나, 향후 일반 거래 시 유의사항)

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역: 지역 내 일부 제한 사항에 해당합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화와 관련된 물건으로, 일반적인 경매 절차와는 다른 특수성이 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구의 핵심 상권에 위치한 신축급 상가로서, 지하철 5호선 마곡역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 음식점으로 성업 중인 것으로 파악되며, 마곡지구의 지속적인 개발과 함께 상권의 성장 잠재력이 높다고 판단됩니다. 다만, 통합되어 사용 중인 건물의 현황과 지역별 토지이용계획상 제한 사항 등은 입찰 전 추가적인 확인이 필요합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 마곡지구 개발 호재: 대규모 주거, 업무, R&D 단지가 조성 중인 마곡지구의 성장과 함께 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 마곡역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 최신 시설을 갖추고 있어 초기 관리 및 수리 비용 부담이 적습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 오피스텔 및 업무시설 종사자들을 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,282,000,000원입니다.

임차인의 보증금 30,000,000원이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 마곡지구의 개발 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하지 않으며, 입찰 전 충분한 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.