나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11674 [1] 인천광역시 강화군 불은면 두운리 280-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.09.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1-1) : 일반철골구조 기타지붕 2층 건물(사용승인일:2009.12.28)로서,
벽체 : 판넬마감 등,
내부 : 판넬마감 등,
창호 : 샷시창호임.

기호 1-2) : 경량철골구조 기타지붕 단층 건물(사용승인일:2013.09.11)로서,
벽체 : 판넬마감 등,
내부 : 판넬마감 등.

이용상태

기호 1-1) : 제조업소로 이용중입니다.
기호 1-2) : 저온창고로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 ㉠-㉢이 소재합니다.(후면 지적 및 건물개황도, 사진참조)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 본건은 토지를 수반하지 않은 건물만의 감정평가이므로 경매진행시 참조하시기 바
랍니다.

물건 비고

1. 제시외 건물 포함.
2. 건물만 매각(감정평가서 상 제조업소 및 저온저장창고로 이용 중)
3. 본건 매각대상 물건의 토지소유자(원고)가 건물의 소유자(피고)를 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기하여 원고승소판결(인천지방법원 2021가단1420, 인천지방법원 2021나72942)이 확정됨에 따라, 이 사건 경매대상 목적물을 낙찰받은 매수인은 건물철거 및 철거시 까지의 대지사용료(부당이득금) 지급 등의 책임을 부담할 수 있음.
4. 2024. 12. 2. 유치권신고[유치권 신고자 정현진(공사대금 4억원), 유치권신고자 석종훈(공사대금 1억5천만원)]를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경11674 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 불은면 두운리 280-1

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설)

감정가: 352,872,270원

매각대상: 건물만매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 1365㎡ (412.88평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 562.72㎡ (170.23평)

건물지분: 562.72㎡

건물 제시외면적: 48.60㎡ (14.70평)

건축물 구조: 일반철골구조 (주건물), 경량철골구조 (부속건물)

건축년도: 2009년 12월 28일 (주건물), 2013년 09월 11일 (부속건물)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

두운리는 '구름이 머무는 자리'라는 뜻을 가진 지역으로, 역사적으로 문인들이 거주했던 기록이 있습니다. 현재는 자연경관을 활용한 대형 온실 카페 '카페 두운리' 등이 운영되고 있어 일부 상업 및 관광 관련 시설이 존재함을 알 수 있습니다. 다만, 해당 물건 소재지의 구체적인 주변 교통망이나 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

2.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 인천광역시 강화군 불은면 두운리 280-1번지 주변에 혐오시설이 특정되어 보고된 바는 없습니다. 해당 지역은 농업 지역과 일부 소규모 상업 및 산업 시설이 혼재된 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 을1 근저당권(강화군, 2013.08.09. 접수, 208,000,000원)입니다. 이보다 후순위로 등기된 권리들(압류, 강제경매 등)은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (유치권, 임차인)

* 유치권

- 신고자: 정현진 (공사대금 4억원)

- 신고자: 석종훈 (공사대금 1억 5천만원)

- 성립 여부는 불분명하여 인수 여부 및 금액이 불확실한 중대한 위험 요소입니다.

* 임차인 현황 (대항력 없음)

- 배동창: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 배당신고일자 2024-12-02. 대항력 없음.

- 봉유순: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-05, 배당신고일자 2024-12-02. 대항력 없음.

- 석종훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-05-03. 대항력 없음. (유치권 신고자이기도 함)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 기재되어 있으나, 구체적으로 등기된 지상권은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 물건은 제2종근린생활시설로 분류되며, 현재 제조업소 및 저온저장창고로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

해당 지역은 주로 농업 지대이며, 일부 상업 및 산업 시설이 산재한 지역입니다. '카페 두운리'와 같은 대형 카페가 소재하는 것으로 보아 지역 내에서 휴게 및 관광 관련 수요가 일부 존재할 수 있으나, 일반적인 상업 중심지라고 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 복지시설

물건지 인근의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 주변 환경은 농업 지역의 특성을 가질 것으로 예상됩니다.

5.2. 기타 생활 인프라

이용 가능한 대중교통, 병원, 학교 등 생활 편의 인프라에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 소유권 및 토지 사용 문제

가장 큰 리스크는 토지 소유자가 건물을 상대로 제기한 건물 철거 및 토지 인도 소송에서 승소 판결이 확정되었다는 점입니다. 낙찰자는 건물을 낙찰받더라도 철거 및 철거 시까지의 대지 사용료(부당이득금) 지급 등의 책임을 부담할 수 있습니다. 이는 건물 자체의 가치보다 훨씬 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 유치권 위험

총 5억 5천만원에 달하는 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부가 불분명합니다. 만약 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 법적 분쟁과 금전적 부담에 직면할 가능성이 매우 높습니다.

6.3. 기타 법적/물리적 위험

건물만 매각되는 대상이므로 토지 소유권 없이 건물만 소유하게 됩니다. 제조업소 및 저온저장창고로 사용된 이력이 있어, 해당 업종에 따른 건물 노후화, 특수 설비 유지보수 필요성, 또는 환경 관련 문제가 잠재적으로 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 대비 저렴한 가격에 건물을 취득할 수 있다는 잠재력이 있으나, 치명적인 법적 리스크를 안고 있습니다. 토지 소유자와의 건물 철거 및 토지 인도 소송 결과 확정, 그리고 성립 여부가 불분명한 거액의 유치권 신고는 낙찰 후 상당한 법적, 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다. 건물 가치 자체보다는 이러한 위험 요소를 얼마나 관리하고 해결할 수 있는지가 관건입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 자체의 규모와 용도(제조업소, 저온저장창고)가 특정 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 법적 리스크에도 불구하고, 토지 소유자 또는 제3자와의 협상을 통해 건물 철거 없이 재활용하거나, 혹은 토지 확보를 전제로 매우 낮은 가격에 취득할 수 있다면 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 건물 철거 판결 확정 및 불확실한 유치권 성립 여부로 인해 투자 위험이 매우 높은 물건입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회할 것으로 예상되며, 낙찰 후 예상되는 철거 비용, 대지 사용료, 그리고 성립 가능성 있는 유치권 금액 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가(변호사, 경매 컨설턴트 등)와의 심층적인 법률 검토 및 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.