나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507908 [2] 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재,'낙섬사거리' 북측 인근에 위치하는 용현오션뷰 경남아너스빌 101동 4층 402호외로서, 부근은 4개동 총70개호/303세대가 중급 규모의 주상복합오피스텔 및 아파트단 지를 형성하고 있으며, 인근에 학교, 관공서, 체육 시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건내 4층 402호외로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인트 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

402호: 업무시설(오피스텔).
702호: 업무시설(오피스텔).
2101호: 업무시설(오피스텔).

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 승강기 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상복합오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 노폭 약38m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의관리및이용에관 한법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호대보호구역(시선초교)<교육 환경보호에관한법률>,상대보호구역(신흥여중)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호구역(신흥중교)<교육환 경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

물건 비고

1. 건물만 매각
2. 대지권미등기이며 대지사용권 유무 알 수 없음.
3. 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 182,250,000원이 최저매각가격임.
4. 본건 매각대상 건물을 위해 그 대지에 대한 관습법상법정지상권 성립여부 알 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507908 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 7층702호

용도: 오피스텔

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

토지면적: 6406.70㎡ (약 1937.90평) - 전체 대지 면적

토지지분: 0㎡

건물지분: 59.9875㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만매각

1.3. 가격 정보

감정가: 243,000,000원

토지 가격 제외 최저매각가격: 182,250,000원

1.4. 건물 정보

준공 연도: 2023년 05월 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 25층 중 7층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '낙섬사거리' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 4개동 총 70개 호수, 303세대가 거주하는 중급 규모의 주상복합 오피스텔 및 아파트 단지를 형성하고 있습니다. 또한, 인근에는 학교, 관공서, 체육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설 현황 (혐오시설 검토)

주변 지역은 주거 및 상업 시설 밀집 지역으로, 초등학교, 중학교, 상업 시설, 공원 등이 위치하고 있습니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건은 인천지방법원 2025타경507908호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 7일자 미추홀구의 압류 (갑2)입니다.

이후 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 8일자 최규하 외 26명의 강제경매 (갑3) - 본건 경매 개시 결정

* 2025년 5월 30일자 경남기업의 가압류 (갑4)

위 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으며, '관습법상 법정지상권 성립 여부 알 수 없음'으로 명시되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 대한 추가적인 정보는 확인되지 않았으나, 보증금 미상인 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획

대상 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(시선초교, 신흥여중, 신흥중교), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

본건이 속한 용현동 일대는 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주상복합, 아파트 단지 개발 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있습니다. 주변의 주상복합 오피스텔 및 아파트 단지들의 형성은 지역의 주거 및 상업 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

해당 호실은 오피스텔로, 전용면적 59.99㎡(약 18.15평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 도시가스 보일러에 의한 난방 시스템, 승강기 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 및 교육시설

단지 인근에 학교, 관공서, 체육시설, 각종 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

본건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 소유권 또는 사용 권리를 취득하지 않습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 대지권 미등기 및 대지 사용권 불확실성

대지권이 미등기 상태이며, 이에 따라 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 권리가 있는지 불분명합니다. 이로 인해 추후 토지 소유자와의 사용료 협상 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 관습법상 법정지상권 성립 가능성

건물을 위해 토지에 대한 관습법상 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 사용료를 지급해야 하거나, 토지 소유자와의 관계에서 법적 분쟁이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 최저매각가격의 토지 가격 제외

최저매각가격이 감정평가 금액 중 토지 가격을 제외한 금액(182,250,000원)으로 산정되어, 건물 자체의 가치만을 반영하고 있습니다. 이는 잠재적 리스크를 고려한 가격일 수 있으나, 토지 사용 권리를 확보하기 위한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구의 준신축 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성은 양호한 편입니다. 최근 거래 사례 및 감정가 대비 최저매각가격이 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

그러나 '건물만 매각', '대지권 미등기', '법정지상권' 등의 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이로 인해 건물 소유자로서 토지 사용에 대한 불확실성이 크며, 추후 토지 소유자와의 협상 또는 법적 절차를 통해 토지 사용 권리를 확보해야 할 수 있습니다. 이러한 불확실성은 향후 매각 시에도 큰 장애 요인이 될 수 있으므로, 본건 취득 시 이러한 위험을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 거래된 유사 면적 오피스텔 가격(2억 5천만원) 및 감정가(2억 4천3백만원) 대비 낮은 최저매각가격(1억 8천2백2십5만원)으로 시세 차익 가능성이 존재합니다.

* 준신축 오피스텔로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 인프라(교통, 생활편의시설, 근린생활시설)가 잘 갖춰져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최저매각가격은 182,250,000원입니다. 유사한 면적의 오피스텔 최근 거래가 및 감정가를 고려하면 건물 자체의 시장 가치는 약 2억 4천만원 ~ 2억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대지권 미등기 및 관습법상 법정지상권 성립 가능성 등 토지 사용에 대한 불확실성은 매수인이 부담해야 할 잠재적 위험이며, 이를 해결하기 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

따라서, 이러한 위험을 감안하여 시장 가치 하단부에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 약 220,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격대는 최저매각가격 대비 약 3,775만원의 상승 여력을 가지며, 향후 토지 사용 권리 확보 비용을 고려했을 때에도 합리적인 투자 범위 내에 있다고 판단됩니다. 단, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 토지 사용 권리 확보 방안 및 예상 비용을 구체적으로 파악해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.