나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11216 [1] 인천광역시 남동구 만수동 72-46 에이동 1층38호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 “새말초등학교” 북서측 인근에 위하며, 대상물건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(인천2호선 만수역)이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬래브 및 스레이트조립식판넬지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제38호로서,
외 벽 : 타일붙임 및 몰탈위 페인팅마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,
창 호 : 알루미늄창틀마감 등 입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 "판매시설" 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 "부정형" 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물은 남동측으로 중로변, 남서측으로 소로변, 북측으로 세로변에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 도로(저촉), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육지원청 학생건강안전과(460-6249)문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역(시장정비사업(변경)구역(자세한사항 지역경제과453-2662 별도문의))<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 등의 사유로 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각(목록 2. 는 지분매각)
2. 감정평가서에 의하면 매각대상 건물은 등기사항전부증명서상 '인천 남동구 만수동 72-46, 73-8, 73-18' 지상에 소재하나 토지합병으로 '인천 남동구 만수동 72-46과 73-18' 양지상에 소재함.
3. 등기사항전부증명서상 '에이동' 이나 건축물대장상 '만수상사아파트 에이동, 비동' 으로 기재됨.
4. 오픈상가형태이나 집합건축물대장상 면적이 특정되어 있으며 감정평가서에 첨부된 상가배치도와 신청채권자가 바닥경계선 및 호수표시로 매각대상을 특정(2026. 8. 6. 보정서 제출)함.(단, 차후 매수인의 정밀측량이 필요할 수 있음.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경11216 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 72-46 에이동 1층38호 (도로명: 인천광역시 남동구 만수로 39 (만수동))

* 건물명: 만수상사아파트 (등기부상)

* 용도: 판매시설

* 감정가: 126,000,000원

* 토지면적: 2451.63㎡ (약 741.74평)

* 토지지분: 29.9026㎡ (약 9.05평)

* 건물면적: 15.43㎡ (약 4.67평)

* 건물지분: 15.426㎡ (약 4.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 울진죽변수산업협동조합

* 특이사항:

* 일괄매각 (목록 2. 는 지분매각)

* 건물은 '인천 남동구 만수동 72-46, 73-8, 73-18' 지상에 소재하였으나, 토지 합병으로 인해 '인천 남동구 만수동 72-46과 73-18' 양 지상에 소재함.

* 등기사항전부증명서상 '에이동'이나 건축물대장상 '만수상사아파트 에이동, 비동'으로 기재됨.

* 오픈상가 형태이나 집합건축물대장상 면적이 특정되어 있으며, 감정평가서 첨부 상가배치도 및 신청채권자가 바닥 경계선과 호수 표시로 매각 대상을 특정함. (차후 매수인의 정밀 측량이 필요할 수 있음.)

2.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 남동구 만수동 소재 "새말초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 2호선 만수역이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 대상 물건이 속한 건물은 남동측으로 중로, 남서측으로 소로, 북측으로 세로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을5. 근저당권 (죽변수산업협동조합, 2012.02.21, 44,200,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. (예: 갑12 소유권이전청구권가등기, 갑13 소유권 이전, 갑26 임의경매, 갑27 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기사항전부증명서 상에는 해당 권리가 등기되어 있지 않음을 확인하였습니다. (단, 별도의 지상권 설정 여부는 매수인 확인 필요)

* 주의사항:

* 건물의 토지 이용이 '인천 남동구 만수동 72-46'과 '73-18' 두 필지에 걸쳐 있으며, 건물 자체는 '만수동 72-46번지'로 등기되어 있습니다.

* 등기부등본 상 '에이동'으로 표기되나, 건축물대장 상에는 '만수상사아파트 에이동, 비동'으로 기재되어 있어 명칭에 차이가 있습니다.

* 오픈상가 형태로, 매각 대상의 특정(바닥 경계선 및 호수 표시)이 신청 채권자에 의해 이루어졌으나, 향후 정밀 측량이 필요할 수 있습니다.

4.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역인 아파트 단지와 근린생활시설이 공존하는 지역에 위치하며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 주변에 학교가 소재하는 점을 감안할 때, 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 새말초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다. (단, 교육환경 보호구역에 해당)

* 교통시설: 인천2호선 만수역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 소유권 복잡성: 건물은 두 필지(72-46, 73-18)에 걸쳐 소재하며, 토지 지분이 29.9026㎡로 상대적으로 작아 건물 소유주와 토지 소유주 간의 관계에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. (집합건물이므로 토지 지분 비율은 건물 소유권에 따라 배분된 것으로 추정되나, 추가 확인 필요)

* 등기 및 건축물대장 정보 불일치: 등기부와 건축물대장 상 건물 명칭(에이동 vs 만수상사아파트 에이동, 비동)에 차이가 있어, 정확한 현황 파악이 요구됩니다.

* 매각 대상 특정의 모호성: 오픈상가라는 특성상, 특정된 면적 및 경계가 실제와 다를 가능성에 대비하여 매수인 자체적인 정밀 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 준주거지역, 도로 저촉, 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대), 과밀억제권역, 시장정비구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

7.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 소재의 1층 판매시설로, 새말초등학교 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 권리관계상 말소기준권리인 근저당권 이하 권리들은 소멸될 예정이며, 별도의 임차인 인수 부담이 없어 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 건물과 토지의 소재 지번, 등기부와 건축물대장상의 명칭 차이, 오픈상가로서의 면적 특정 방식 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 현장 방문 및 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

8.

1.7. 투자 포인트

* 역세권(인천2호선 만수역) 인근 판매시설로서 잠재적 가치가 있으며, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 시세차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

9.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 126,000,000원입니다.

* 임차인 보증금 인수액이 0원이므로, 감정가를 기준으로 추가적인 시장 조사, 수익률 분석, 유사 물건 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크 요인(토지 지분, 면적 특정 문제, 건물명칭 차이 등)을 충분히 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 상세한 현장 답사와 전문가 상담을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.