나이스옥션 법원경매 인천 2025타경507908 [3] 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 21층2101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재,'낙섬사거리' 북측 인근에 위치하는 용현오션뷰 경남아너스빌 101동 4층 402호외로서, 부근은 4개동 총70개호/303세대가 중급 규모의 주상복합오피스텔 및 아파트단 지를 형성하고 있으며, 인근에 학교, 관공서, 체육 시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건내 4층 402호외로서,
외벽 : 몰탈위 수성페인트 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

402호: 업무시설(오피스텔).
702호: 업무시설(오피스텔).
2101호: 업무시설(오피스텔).

설비내역

도시가스보일러 시설에 의한 난방이며, 승강기 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 주상복합오피스텔 및 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 노폭 약38m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2022-10-11), 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시미추홀구가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의관리및이용에관 한법률>, 상대보호구역(2016-10-10)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호대보호구역(시선초교)<교육 환경보호에관한법률>,상대보호구역(신흥여중)<교육환경보호 에관한법률>,상대보호구역(신흥중교)<교육환 경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

물건 비고

1. 건물만 매각
2. 대지권미등기이며 대지사용권 유무 알 수 없음.
3. 감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 191,250,000원이 최저매각가격임.
4. 본건 매각대상 건물을 위해 그 대지에 대한 관습법상법정지상권 성립여부 알 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경507908 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OOOOOO

감정가: 255,000,000원

최저매각가격: 191,250,000원 (감정평가금액 중 토지 가격을 제외한 금액)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 701 용현오션뷰경남아너스빌 101동 21층2101호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 25층 건물 내 21층

사용 승인일: 2023년 5월 4일 (표제부 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6406.70㎡ (총 대지 면적)

토지 지분: 0㎡ (집합건물로서 해당 호실에 별도의 토지 지분 등기 없음)

건물 전용 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

건물 연면적 (101동): 9573.1835㎡ (약 2895.72평)

건물 연면적 (총괄): 47328.1891㎡ (약 14319.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재, '낙섬사거리' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 4개 동 총 303세대로 이루어진 중규모 주상복합 오피스텔 및 아파트 단지를 형성하고 있습니다.

인근에 학교, 관공서, 체육 시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기: 인천용현지역주택조합 (2023-06-26)

강제경매 개시 결정: 최규하 외 26명 (2025-04-08, 264,306,600원) - 말소기준권리

가압류: 경남기업 (2025-05-30, 8,207,901,365원)

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 4월 8일 접수된 최규하 외 26명의 강제경매 개시 결정 등기입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있으나, 관습법상 법정지상권 성립 여부는 알 수 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재까지 확인된 임차인 정보 및 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 해당 건물 용도

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주상복합 단지로서 입주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

단지 인근에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. (관련 법률에 따른 상대보호구역 설정됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 및 미확정

가장 중요한 리스크 요인으로, 현재 등기부상 대지권이 미등기 상태입니다. 이에 따라 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 정당한 권리를 가지고 있는지 여부가 불확실하며, 향후 건물 이용 및 소유권 행사 전반에 걸쳐 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

본 건은 건물만 매각 대상이며, 건물 사용에 필수적인 토지에 대한 법정지상권(관습법상 법정지상권 포함) 성립 여부를 알 수 없습니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자와의 관계에서 임대료 지급 등 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물만 매각 (토지 미확보)

본 건은 건물에 대한 소유권만을 취득하게 되므로, 토지에 대한 권리 미확보로 인한 잠재적 위험을 감수해야 합니다.

6.4. 혐오시설 유무

인천광역시 미추홀구 용현동 701번지 일대에 대한 주변 환경 검색 결과, 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구의 신축 오피스텔로, 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 등기부상 대지권 미등기, 법정지상권 성립 가능성 등 중대한 권리상의 불확실성을 내포하고 있으며, 건물만 매각 대상이라는 점은 추가적인 위험 요소입니다. 이러한 특수성으로 인해 일반 경매 물건보다 높은 위험도를 가지고 있으므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 오피스텔로서의 상품성: 2023년 사용 승인된 비교적 신축 건물이므로, 시설 및 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

우수한 입지 조건: 인천 미추홀구 낙섬사거리 인근으로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

잠재적 가격 매력: 권리상의 문제로 인해 최저매각가격이 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감안하더라도 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 255,000,000원

최저매각가격: 191,250,000원

최근 매매 사례 (2025년 1월, 15층): 250,000,000원 (59.9875㎡ 기준)

시세 분석:

최근 실거래 사례를 볼 때, 본 물건과 동일한 면적의 오피스텔이 2억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 감정가와 유사한 수준입니다. 본 경매 물건은 대지권 미등기 및 법정지상권 미확인이라는 중대한 권리 리스크를 안고 있으므로, 이러한 위험 요소를 해소하는 데 소요될 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가:

상기 리스크 요인들을 감안할 때, 최저매각가격(1억 9,125만원)보다는 높게, 하지만 최근 매매가(2억 5천만원)보다는 유의미하게 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 리스크 해소 비용을 보수적으로 추정하여 입찰가를 산정할 경우,

210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 철저한 권리 관계 분석과 명확한 해결 방안 마련을 전제로 한 예상가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.