나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [23] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (23)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 3층 303호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건물 사용승인일: 2018년 03월 22일

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

* 건물면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치하며, "세류중학교" 북동측 인근에 자리 잡고 있음.

* 주위환경: 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편임. 남동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로를 통해 경수대로와 연결되어 있음.

* 토지 이용계획: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속해 있음. 일반상업지역은 상업 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 조건임.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황 (말소기준권리: 2018년 04월 19일 신한은행 근저당권):

* 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 김진숙 (전입: 2018-07-19, 확정: 2022-07-04, 배당신고: 2024-07-17)

* 보증금: 120,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

* 차임: 250,000원

* 대항력: 없음

* 권리분석 결과: 대항력 없는 임차인이므로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨.

* 소유자: 정태일

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 세류동 지역은 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 수요층을 확보하고 있음.

* 인근에 "세류중학교"가 위치하고 있어 교육 관련 수요를 기대할 수 있음.

* 일반상업지역으로 지정되어 있어, 상업 시설 운영 또는 임대 수익 목적의 투자에 유리한 입지임.

* 현재 본 건물의 전용면적(46.66㎡)은 도시형생활주택(원룸형 또는 단지형다세대)으로 활용되고 있으며, 이는 1인 가구나 소규모 가구를 대상으로 하는 임대 수익형 상권 형성에 적합함을 시사함.

1.4. 생활정보

* 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 인근에 "세류중학교"가 있어 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 단지 주변 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능하며, 차량 및 대중교통을 이용한 이동도 편리한 편임.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항에 명시된 바와 같이, 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 확인된 내용과 실제 내부 구조 및 이용 상태가 다를 수 있으므로, 입찰 참여 전 반드시 현장 방문을 통한 재확인이 필요함.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 법적 부담은 적을 것으로 예상됨.

* 건물 준공 연도(2018년)는 비교적 최신이나, 인근의 1981년 준공된 연립주택과의 시세 비교 시 건물의 노후화 및 관리 상태에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

* 최근 거래된 '더스테이세류'(2022년 준공, 54.11㎡)의 시세(26,000만원)와 본 물건(46.66㎡)은 면적 및 준공 연도에 차이가 있어, 시세 적용 시 면적 및 연식 감안이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 일반상업지역 내에 있어 주거와 상업 기능을 동시에 갖춘 입지를 자랑함.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 추가적으로 인수해야 할 권리상 부담은 없는 것으로 분석됨.

* 내부 상태에 대한 현장 확인 필요성 등 주의사항은 반드시 숙지해야 할 사항임.

* 감정가(29,000만원) 대비 최근 시세 자료를 분석한 결과, 시세 파악에 대한 추가적인 검토가 요구됨.

1.7. 투자 포인트

* 소멸 예정인 복잡한 권리 관계로 인한 낙찰 후 부담이 최소화됨.

* 일반상업지역에 위치하여 상업 시설 활용 또는 임대 수익 창출 잠재력이 높음.

* 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* 수원시 세류동 지역의 지속적인 개발 및 주거 수요를 고려할 때, 자산 가치 유지 및 상승 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근의 2022년 준공된 '더스테이세류'(54.11㎡)가 26,000만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 평당 약 1,594만원의 시세를 형성하고 있음.

* 본 물건(46.66㎡, 2018년 준공)의 면적을 고려하여 '더스테이세류'의 시세를 단순 환산할 경우 약 22,341만원으로 추정됨.

* 본 건물의 감정가는 29,000만원이며, 이는 평당 약 2,057만원에 해당함.

* 제공된 정보 기준으로 볼 때, 본 물건의 적정 시세는 22,000만원에서 25,000만원 사이로 추정되며, 이는 감정가의 약 75% ~ 86% 수준임.

* 예상 입찰가는 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 반영하여 결정해야 함.

* 예상 입찰가: 240,000,000원 (2억 4천만원) ~ 260,000,000원 (2억 6천만원) 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려할 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.