나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [29] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (29)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층503호 (도시형생활주택)

감정가: 296,000,000원

토지 면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

건물 면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

주위 환경: 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재하는 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통 상황은 보통임.

인접 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임. 또한, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술) 등으로도 확인되어 해당 지역의 복합적인 토지 이용 규제를 받을 수 있음.

1.2. 건물 정보

건물 구조: 2018년 03월 22일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층 503호임.

건물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

건물 상태:

* 외벽: 석재 붙임 마감 등.

* 내벽: 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.

* 창호: PVC 새시 등임.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 04월 19일 접수된 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 본 경매 절차를 통해 모든 후순위 권리는 소멸될 예정임.

권리 분석 요약:

* 말소기준권리인 신한은행 근저당보다 늦은 일자에 설정되거나 등기된 모든 권리(주택임차권, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 주택임차권(을2) 황선화는 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-28

확정일자: 2018-05-09

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-28

확정일자: 2018-05-09

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 황

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-05-28

확정일자: 2022-04-26 (1차 보증금 증액분 20,000,000원)

배당신고일자: 2024-05-20

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 20,000,000원

인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

건물 정보:

* 건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

* 주요 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 건물 규모: 5층, 철근콘크리트 구조

* 위치: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10번지

주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 지역의 연립주택(1981년 건축, 40.13㎡)은 평당 약 985만원 ~ 1,065만원 선에서 거래되었으며, 신축 다세대 주택(2022년 건축, 54.11㎡)은 평당 약 1,588만원 선에서 거래되었습니다.

* 본 물건은 2018년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용 면적 46.66㎡ (약 14.11평)입니다.

* 주변 시세(신축 다세대 주택 기준)를 적용 시, 평당 약 1,300만원 ~ 1,500만원 선에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 시세 범위: 약 1억 8,300만원 ~ 2억 1,100만원.

* 감정가(296,000,000원)는 주변 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

주변 시설:

* "세류중학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 차량 진출입 및 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

* 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

혐오시설 검색:

* 현재 제공된 정보 및 일반적인 도심 지역 특성을 고려할 때, 해당 물건 주변에 뚜렷한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (AI 모델의 외부 실시간 검색 기능 제한으로 인한 정보의 한계가 있을 수 있습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

건물 노후도: 2018년식 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 최근 신축된 건물에 비해서는 연식이 있습니다.

감정가와 시세 격차: 본 물건의 감정가가 주변 유사 물건의 시세 대비 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰의 위험이 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 특히 비행안전구역(제6, 5구역)에 포함되어 있어 건축 행위 및 재산권 행사에 제한이 있을 수 있으므로, 해당 규제 내용을 반드시 확인해야 합니다.

내부 상태 미확인: "내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조)." 라는 문구는 내부 상태에 대한 추가 확인이 필수적임을 시사하며, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. 낙찰자가 인수하는 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주거용으로 활용하기에 적합합니다. 다만, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 토지 이용 계획상 군사시설보호구역에 해당되는 점은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 또한, 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

깨끗한 권리 분석: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

실거주 및 임대 수익: 비교적 신축 건물이며, 도시형생활주택으로 실수요자 또는 임대 수익 목적 투자에 적합합니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 차량 접근성이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 주거 및 상업 지역에 인접하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 296,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 시세는 평당 1,300만원 ~ 1,500만원 선으로 추정됩니다.

예상 시세 범위: 1억 8,300만원 ~ 2억 1,100만원.

최근 거래 사례(2022년식, 54.11㎡)가 2억 6,000만원에 거래된 점을 감안하면, 본 물건(2018년식, 46.66㎡)의 시장 가치는 2억 2,000만원 ~ 2억 4,000만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

권리 관계가 매우 깨끗하고 인수되는 보증금이 없는 점을 감안할 때, 1억 9,000만원 ~ 2억 3,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 그리고 현장 조사를 통한 상세 분석을 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.