나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [15] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 176,000,000원

2.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 7층 701호

신 주소지: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1 (인계동)

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017년 11월 29일

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7층 701호

토지 면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

건물 면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

해당 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, 동수원사거리 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권 최고액 1,200,000,000원)입니다.

4.2. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김미선 (2017.12.15)

* 근저당: 신한은행 (2017.12.15) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 정태일 (2018.02.28)

* 주택임차권: 한세이 (2024.03.04) - 전입일자 2022.02.23, 확정일자 2022.02.07. 대항력 없음. 보증금 170,000,000원, 차임 0원. 배당신고일자 2024.03.04. 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 압류: 수원시 (2023.10.17) - 말소

* 가압류: 주식회사 우리카드 (2024.01.15) - 말소

* 임의경매: 신한은행 (2024.07.02) - 본건 경매 개시 결정

* 가압류: 경기수산업협동조합 (2024.07.03) - 말소

* 압류: 수원시팔달구청 (2025.12.26) - 말소 (등기상 접수일자 기준)

* 압류: 수원시 (2026.06.22) - 말소 (등기상 접수일자 기준)

4.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,583,144,546원입니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-23

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2024-03-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 임차인은 경매로 인해 보증금을 전액 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

5. 상권분석

해당 물건이 위치한 인계동은 수원시 팔달구의 주요 지역 중 하나로, 동수원사거리 인근에 위치하여 유동인구가 많고 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합된 건물로, 소형 주거 시설뿐만 아니라 소규모 점포 운영에도 적합한 입지입니다. 주변에 다수의 주거, 업무, 상업 건물이 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교육시설: 세류중학교(인근)

* 교통시설: 노선버스 정류장, 경수대로 인접

* 편의시설: 동수원사거리 인근으로 상업 시설 밀집

* 기타: 건물 내 근린생활시설 존재 가능성

6.2. 건물 상세

* 건축년도: 2017년

* 구조: 철근콘크리트

* 층수: 지상 7층 중 7층

* 난방: 개별 냉/난방 설비

* 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비

6.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 내부 구조 및 이용 상태: 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 등을 통해 확인하였으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 입찰 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 해당 물건은 유동화 물건이며 공동담보로 묶여 있어, 일반 경매 물건보다 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 역세권(동수원사거리 인근)에 위치한 신축(2017년 준공) 도시형생활주택으로, 투자 및 실거주 목적 모두 고려할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업장 운영에 적합합니다. 권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만, 내부 상태에 대한 재확인이 필요하며, 유동화 및 공동담보 물건임을 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 소형 도시형생활주택으로 1인 가구 임대 수요 기대 가능

* 신축 건물로 내부 상태 양호 예상 (현장 확인 필수)

* 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 뛰어난 입지

* 권리 인수 부담 없음

10. 예상 입찰가

제공된 정보 및 주변 시세 분석 결과, 본 물건은 감정가 176,000,000원 대비 시세는 약 130,000,000원에서 145,000,000원 사이로 추정됩니다. 임차인의 보증금 170,000,000원은 인수 사항이 없으므로, 입찰 시에는 낙찰가의 70~80% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.