나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [27] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (27)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 339,000,000원

토지면적: 36.53㎡ (약 11.05평)

건물면적: 53.33㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

* 주변 시설: 일반적인 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 유해하거나 혐오시설은 특별히 확인되지 않았습니다. 다만, 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 관련 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김정민 (2018-04-19)

* 소유권이전: 정태일 (2018-04-19)

* 근저당: 신한은행 (1,260,000,000원, 2018-04-19 접수, 말소기준권리)

* 주택임차권: 곽창선 (180,000,000원, 2024-07-10 말소)

* 압류: 수원시 (말소)

* 가압류: 중소기업은행 (29,552,202원, 2024-05-03 말소)

* 압류: 수원세무서장 (말소)

* 임의경매: 신한은행 (2,137,543,888원, 2024-07-02 말소)

* 압류: 기흥세무서장 (말소)

* 압류: 수원시 (말소)

* 압류: 수원시 (말소)

* 말소기준권리: 신한은행 근저당 (2018-04-19 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '지상권개요'로 언급되어 있으나, 구체적인 권리 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 이미 말소되었거나, 말소 예정입니다.

* 주의사항: 임차인 곽창선은 주택임차권 등기가 말소되었고, 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.2. 1.임차인현황

* 임차인: 곽

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-28

* 확정일자: 2022-08-10

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 말소됨. 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 물건 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10번지 일대.

* 주변 건물 유형: 본건은 도시형생활주택으로, 주변으로는 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월, 40.13㎡ (구축 빌라) 1~2층, 12,000만원 ~ 12,950만원.

* 2026년 7월, 54.11㎡ (신축 빌라, 2022년식) 5층, 26,000만원.

* 시세 동향: 본건(53.33㎡, 2018년식)은 최근 거래된 54.11㎡ 신축 빌라와 면적 및 건축 연도가 유사하므로, 26,000만원 수준의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 이는 감정가(33,900만원) 대비 약 23% 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: "세류중학교"가 인근에 위치하며, 일반적인 상업 및 주거지역의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 시내버스 이용이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 건물 설비: 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 건축물 현황과의 차이: 내부 구조 및 이용 상태는 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의거 확인되었으나, 실제와는 차이가 있을 수 있으므로 정확한 내부 구조 및 이용 상태에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인이 필요합니다. (감정평가서 참조)

* 토지이용계획상 제한: 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 일부 건축 및 개발 관련 제한사항이 존재합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(33,900만원)가 최근 유사 신축 빌라 실거래가(26,000만원)보다 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성 또는 낙찰 후 시세 차익 확보를 위한 면밀한 분석이 요구됩니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 2018년식 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 것으로 판단되며, 임차인 또한 대항력이 없습니다.

* 최근 유사 신축 빌라의 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 다만, 현황과 공부상 차이 가능성, 그리고 감정가와 실거래가 간의 괴리에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 신축급 건물 (2018년식): 비교적 최근에 건축되어 건축물 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 감정가가 높으므로, 유찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 339,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 (54.11㎡, 2022년식, 5층): 26,000만원

* 본건 면적 (53.33㎡) 및 건축 연도 (2018년식)를 고려할 때, 시세는 약 25,000만원 ~ 27,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 낙찰 후 명도비, 세금, 수리비 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (시세 하단 ~ 감정가 대비 10~20% 할인 수준 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.