나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [3] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경7221 (3) 부동산임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (3)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 2층 202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 273,000,000원

* 토지 면적: 32.89㎡ (약 9.95평)

* 건물 면적: 82.08㎡ (약 24.83평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호 (2018년 3월 22일 사용승인)

* 건물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설 (주요 용도: 공동주택)

* 건물 현황: 해당 호실은 2층 202호로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 의거하였으며, 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 재확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 인근에 주거용, 업무용 및 상업용 건물이 혼재되어 있는 지역입니다. "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, "동수원사거리" 남서측 인근 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 비행안전제6구역은 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 인계동은 수원시의 중심 상업 및 행정 기능이 집중된 지역으로, 각종 관공서, 상업 시설, 문화 시설, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다. 도보 거리 내에 편의시설, 금융기관, 식당가 등이 위치하고 있습니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 12월 15일자 신한은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 본 건 매각으로 인해 신한은행 근저당권, 정태일 소유권 이전, 수원시 압류, 주식회사 우리카드 가압류, 신한은행 임의경매, 경기수산업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 수원시 팔달구청 압류, 수원시 압류 등 등기부등본 상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)돌담

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2021-06-08

* 대항력: 없음

* 임차인: (주)아트

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2020-10-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사공간(정태일)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2020-10-14

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없고 보증금이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

* 총 채무액: 등기부채권 총액은 약 1,413,144,546원입니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 수원시 팔달구 인계동의 중심 상업 및 행정 지구에 위치하여 유동인구가 풍부하고 접근성이 뛰어납니다.

* 주변 환경: 건물 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 사무실, 상가 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 배후 수요가 탄탄합니다.

* 업종: 본 물건은 근린상가로 분류되며, 소매점, 사무실, 도시형생활주택 등 다양한 업종으로 이용 가능한 복합 건물에 해당합니다. 인근에 다양한 상업 시설이 발달해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경수대로 등 주요 도로와 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 시내버스 노선이 다양하게 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 수원시청, NC백화점, 롯데백화점 등 대형 상업 시설 및 행정 기관, 병원, 은행, 문화 시설 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 교육 시설: 세류중학교가 인근에 위치하며, 주변 학군 및 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인: 본 건의 내부 구조 및 이용 상태는 공부상의 내용과 실제 현황이 다를 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 정확한 내부 상태를 재확인해야 합니다. 특히 집합건물의 경우, 전유부분의 하자 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 비행안전구역: 대상 물건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 건축 시 고도 제한 등의 추가적인 건축 규제가 적용될 수 있습니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 공동담보 및 유동화 물건으로 경매가 진행되는 경우, 복잡한 채권 관계가 얽혀 있을 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수는 발생하지 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동의 우수한 입지에 위치한 근린상가입니다. 교통, 생활 편의 시설, 상업 시설 접근성이 뛰어나며, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 지정으로 인한 건축 규제 가능성과 공부와 실제 현황의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 수원시 중심 상업 지역에 위치하여 높은 임대 수익 및 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 다양한 활용 가능성: 근린생활시설 및 도시형생활주택으로 복합 용도 활용이 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 주거 단지 및 업무 시설로 인한 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액(273,000,000원)을 기준으로 하되, 최근 실거래가, 주변 시세, 임대료 수준, 물건의 현황 및 권리 분석 내용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 본 물건은 낙찰 후 인수할 보증금이 없으며 권리상 큰 문제가 없어 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰에 참여하는 것이 중요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.