나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [28] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (28)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 5층502호

건물명: (정보 없음)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건물 사용승인일: 2018년 3월 22일

감정가: 283,000,000원

토지면적: 31.15㎡ (약 9.42평)

건물면적: 45.47㎡ (약 13.75평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위환경: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준임. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018년 4월 19일 접수된 신한은행 근저당권(1,260,000,000원)임.

인수되는 권리: 인수되는 보증금은 없음 (0원).

권리내역: 등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 임차권, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸되는 것으로 분석됨.

임차인 현황:

* 임차인: 김

- 보증금: 225,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018-06-29

- 확정일자: 2022-05-17

- 배당신고일자: 2024-07-30

- 대항력: 없음

- 비고: 1차 보증금 증액분 20,000,000원 (이전 보증금 205,000,000원)

* 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 세류동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 분포하는 지역임.

"세류중학교" 등 교육시설이 인근에 위치하며, 상업시설 및 편의시설 접근성도 무난한 편임.

도시형생활주택이 밀집된 지역으로, 배후 주거 수요가 일정 수준 확보된 것으로 판단됨.

5. 생활정보

건축물 현황: 2018년 3월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호임.

건물 특징: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있음.

내부 마감: 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등으로 구성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

내부 상태: 감정평가서상 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 의거 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있으므로 입찰 전 반드시 재확인 필요.

특수물건: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있어 추가적인 확인이 요구됨.

법규 제한: 비행안전제5구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 신축급 도시형생활주택임.

2018년에 사용승인되어 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있음.

등기상 모든 권리가 말소되므로 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 이전받을 수 있음.

감정가 대비 시장 가격 비교 시, 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

비교적 최신 건축물(2018년)로 준수한 상태 유지.

수원시 내 주거용 부동산으로 안정적인 수요 기대.

모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

도시형생활주택으로 소형 주거 공간에 대한 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 2026년 7월 거래된 수원시 권선구 세류동 소재 유사 다세대/도시형생활주택 사례들을 분석한 결과, 신축급(2022년식, 54.11㎡)은 260,000,000원(약 4,805,027원/㎡)에 거래되었고, 구옥(1981년식, 40.13㎡)은 120,000,000원 ~ 129,500,000원(약 2,990,281원/㎡ ~ 3,227,314원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 2018년식(45.47㎡)으로, 신축급 시세보다는 낮고 구옥 시세보다는 높은 중간 수준의 가치를 형성할 것으로 예상됩니다. 이를 기준으로 역산 시, 본 건의 시장 가격은 대략 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 283,000,000원(약 6,224,104원/㎡)은 분석된 최근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가:

상기 시세 분석 결과와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가격은 약 230,000,000원으로 추정됩니다.

따라서, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하되, 230,000,000원을 기준으로 합리적인 수준에서 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.