나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [13] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 6층 602호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 6층

사용승인일: 2017년 11월 29일

건물면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

토지면적 (지분): 11.67㎡ (약 3.5평)

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 179,000,000원

토지면적: 11.67㎡ (약 3.5평)

건물면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (13)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (근저당권자)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

주위 환경: 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황: 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통 상황은 보통임. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 2017년 12월 15일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 신한은행 근저당권 (을1)

* 이미숙 주택임차권 (을2) (비록 전입일자가 말소기준권리보다 빠르더라도, 등기부상 '말소' 처리되어 소멸됨)

* 수원시 압류 (갑3)

* 주식회사 우리카드 가압류 (갑4)

* 경기수산업협동조합 가압류 (갑6)

* 수원시팔달구청 압류 (갑7)

* 수원시 압류 (갑8)

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 이미숙 (이 )

보증금: 130,000,000원 (최초) / 136,000,000원 (1차 보증금 증액분 포함)

차임: 0원

전입일자: 2018년 01월 05일

확정일자: 2017년 12월 21일 (최초) / 2021년 12월 08일 (증액분)

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당신고일자(2024-09-04)를 기준으로 배당 절차를 거치게 되나, 대항력이 없는 임차인은 배당 순위에 따라 미배당금이 발생할 경우 이를 상실할 수 있습니다. 본 건의 경우 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 임차인의 보증금은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 인계동 일대는 수원시의 주요 상업 및 업무 지구와 인접하여 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 주거, 업무, 상업 시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다. 특히 도시형생활주택으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 경수대로 등 주요 도로와 연결되어 시내외 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변 상업 지역에 다양한 편의시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. (구체적인 시설 현황은 추가 조사 필요)

교육시설: 인근에 "세류중학교"가 언급되나, 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

주변 시설: "동수원사거리" 인근으로, 수원시청 등 행정기관 및 상업 시설 접근성이 좋습니다. 현재까지 제공된 정보 및 초기 조사상 특이 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리: 감정가(1억 7,900만원) 대비 최근 유사 면적 매매 사례 기반 추정 시세(약 1억 1,900만원) 간 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점, 내부 상태, 특수 물건(유동화, 공동담보) 등으로 인한 가치 변동 가능성을 시사합니다.

특수 물건 정보: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 채권 관계나 추가적인 권리 문제가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

내부 상태: '주의사항'에 명시된 바와 같이, 실제 내부 구조 및 이용 상태가 공부와 다를 수 있어 현장 방문 및 재확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동의 도심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 감정평가액과 주변 시세 간의 상당한 괴리가 존재하며, 유동화 및 공동담보 등의 특수 물건 정보는 추가적인 면밀한 조사를 요구합니다. 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 수원시 팔달구 인계동이라는 도심 지역에 위치하여 수요 기반이 안정적입니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 위험이 낮습니다.

소형 면적: 29.12㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 등 소액 투자 및 실거주 수요에 적합합니다.

저가 매수 기회: 감정가 대비 현저히 낮은 추정 시세로 진입 시 시세 차익 또는 저렴한 실거주 기회 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

추정 시세 (건물 면적 29.12㎡ 기준): 약 118,800,000원 ~ 135,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 건물의 전용면적 29.12㎡ 기준 3.3㎡당 약 120만원 (유사 면적 2015년식 건물 기준 약 407만 원~409만 원/㎡)의 가격을 보이고 있습니다. 이를 바탕으로 예상 시세는 약 1억 1,900만원으로 산출됩니다.

임차인의 보증금(1억 3천만원)은 대항력이 없어 인수되지 않으나, 시세와 감정가의 차이가 크므로, 보수적으로 시세 범위를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

예상 적정 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 135,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보를 바탕으로 산출된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 기록 확인, 전문가 상담 등을 통해 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.