나이스옥션 법원경매 인천 2025타경508123 [3] 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 1동 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 ""인천외국어마을"" 남측인근의 근린생활시설 ""경희프라자주건축물"" 1동 1층 103호, 2층 205호, 206호로서 주위는 대규모 아파트단지와 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로 주변환경이 양호한 지역임.

교통상황

북서측으로 이음대로에 접하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건내 1층 103호, 2층 205, 206호로서
외벽; 외장석재판넬, 페어그라스창호 등 마감
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감
창호: 칼라유리샤시창호임
사용승인일: 2023.04.26.

이용상태

건축물대장에 기호1(소매점), 기호2,3(일반음식점)으로 등재되어 있으며 공히 공실상태임.

설비내역

공용의 위생 및 급배수설비, 엘리베이터 등.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 광대로, 남동측으로 중로, 남서측으로 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2024-12-17) , 지구단위계획구역(2024-12-17) , 대로2류(폭 30m~35m)(2024-12-17)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-551)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(소3-205(당하))(접합),가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 택지개발지구(1단계)<택지개발촉진법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 일반음식점이며 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경508123 (3)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1286-7 경희프라자주건축물 1동 2층206호

채권자: 검OOO

1.2. 건물 정보

건물명: 경희프라자주건축물 1동

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 4층건

층수: 4층 중 2층

사용승인일: 2023년 04월 26일

건물면적: 72.72㎡ (약 22.00평)

건물지분: 72.72㎡ (약 22.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 49.34㎡ (약 14.93평)

토지지분: 49.342㎡ (약 14.93평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 감정가 및 면적

감정가: 708,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천외국어마을" 남측 인근에 위치한 근린생활시설 "경희프라자주건축물" 1동 2층 206호입니다.

주변은 대규모 아파트단지와 상업용 부동산 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건 건물은 북서측으로 이음대로에 접하고 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 광대로, 남동측으로 중로, 남서측으로는 보행자도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2023년 08월 29일 접수된 검단농업협동조합의 근저당권 (을1)이며, 채권금액은 1,200,000,000원입니다.

매각으로 인해 본 건물의 소유권을 제외한 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 및 이전 등기 (2023-06-02, 2023-08-29)

* 검단농업협동조합 근저당권 (말소기준권리, 2023-08-29, 1,200,000,000원)

* 서인천세무서장 압류 (2024-12-27, 말소)

* 주식회사 케이비국민카드 가압류 (2025-03-05, 말소)

* 주식회사 케이알산업 가압류 (2025-03-07, 말소)

* 검단농업협동조합 임의경매개시결정 (2025-03-20, 말소)

등기부 채권 총액은 1,288,701,892원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 확인됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. (별도 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 서구 당하동 일대는 대규모 아파트 단지와 함께 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집된 지역입니다. "인천외국어마을"과 인접하여 교육 및 문화적 인프라 또한 갖추고 있습니다.

4.2. 용도

본 물건의 공부상 용도는 근린상가이며, 건축물대장상으로는 기호1(소매점) 및 기호2, 3(일반음식점)으로 등재되어 있습니다. 본 건 206호는 일반음식점으로 등재되어 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대규모 주거단지가 조성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 상세한 편의시설은 추가 조사를 통해 파악할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

조사 결과, 본건 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어, 이는 해당 지역 전반에 걸친 환경 규제 사항으로 이해할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

본건은 현재 공부상 및 현황 모두 공실 상태로 파악됩니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 입찰 후에도 공실이 지속될 가능성을 시사합니다.

6.2. 공부상 용도와 실제 이용 (일반음식점)

공부상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 실제로는 상가 공간으로 활용될 수 있습니다. 업종 전환 시 필요한 시설이나 허가 사항을 사전에 확인해야 합니다.

6.3. 채무 총액 대비 감정가

총 채무액(1,288,701,892원)이 감정가(708,000,000원)를 상당히 초과하고 있습니다. 이는 채권자의 강한 경매 의지를 반영할 수 있으며, 유찰 시 추가적인 담보가치 하락이나 채무 부담 증가 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물이지만 현재 공실 상태이며, 공부상 일반음식점으로 되어 있어 추가적인 확인 및 업종 전환 관련 검토가 필요합니다.

다만, 교통 및 주변 주거/상업 인프라가 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 최근 사용승인을 받은 건물이라는 점은 긍정적입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 높은 채무 총액은 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축물: 2023년 4월 사용승인된 신축 건물로, 건물 자체의 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 양호한 입지: 대규모 아파트 단지와 상업시설이 혼재된 지역으로, 잠재적인 수요가 존재합니다.

* 적극적인 채권자: 근저당권자인 검단농업협동조합이 임의경매를 신청하여 경매가 진행 중이므로, 일정 수준 이상의 입찰가에서는 낙찰 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 708,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 채무액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 본 물건의 실제 시세, 공실 위험, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

입찰 희망가는 감정가의 85% ~ 95% 수준(약 601,800,000원 ~ 672,600,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.