나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [22] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (22)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 3층 302호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 규모: 5층 건물 내 3층, 사용승인일 2018년 03월 22일

토지 면적: 31.15㎡ (약 10.30평)

건물 면적: 45.47㎡ (약 15.03평)

감정가: 277,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (주요 권리자는 신한은행)

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

1.1. 건물 상세 정보

건축물대장상 건물은 철근콘크리트구조이며, 주요 용도는 공동주택으로 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. (감정평가서에 명시된 내용 중 하나이며, 실제와 다를 수 있으므로 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2018년 04월 19일 접수된 신한은행 근저당권 (채권최고액 1,260,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서 상 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 03월 11일

* 확정일자: 2021년 02월 25일

* 배당신고일자: 2023년 11월 02일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 주의사항

내부 구조 및 실제 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 근거하여 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내부 구조 및 이용 상황에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 세류동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다. 인근에 세류중학교가 위치하고 있으며, 차량 통행량이 많은 도로와 인접하여 상업 활동 및 유동 인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 다양한 종류의 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

주요 도로와의 접근성이 좋아 차량 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 원활합니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 상업 및 업무 건물이 다수 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. (정확한 마트, 병원, 은행 등은 현장 답사 시 확인 필요)

5.3. 주변 교육시설

단지 인근에 세류중학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다.

5.4. 주변 혐오시설

현재까지 공개된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 대상 물건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 최종적인 입찰 결정 전 반드시 현장 답사를 통해 혐오시설 유무를 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 구조 및 이용 현황에 대한 불확실성: 감정평가서 상 주의사항으로 명시되어 있듯이, 외부 관찰만으로는 정확한 내부 상태를 파악하기 어려워 실제와 차이가 있을 수 있는 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

* 다수의 압류 및 가압류 존재: 등기부등본 상 다수의 압류 및 가압류 기록이 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다. (등기부채권 총액: 1,497,279,167원)

* 채권자 및 권리 관계 확인: 경매 진행 과정에서 채권자 간의 이해관계 및 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하는 도시형생활주택입니다. 세류동 일대의 주거, 상업, 업무 복합 지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 단, 감정평가액 대비 유사한 조건의 최근 매매 사례를 비교했을 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 입찰 시에는 이러한 시세 차이와 내부 상태 확인의 어려움 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 건물 연식: 2018년 사용 승인으로 비교적 신축 건물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 입지: 수원시 권선구 세류동이라는 지역적 이점과 함께 주변 상업 및 교통 인프라를 활용할 수 있습니다.

* 구조: 도시형생활주택(단지형다세대)으로서 소형 주거 공간을 찾는 수요층에 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 277,000,000원입니다. 최근 유사한 조건의 거래 사례 분석 결과, 2022년에 건축된 54.11㎡ 면적의 다세대 주택이 260,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건(45.47㎡)의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

이에 따라, 투자를 고려하신다면 감정가의 80% 수준인 약 221,600,000원에서 90% 수준인 약 249,300,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 최적의 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 그리고 입찰 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.