나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [21] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (21)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 3층301호 (신주소: 경기도 수원시 권선구 세권로36번길 7)

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 332,000,000원

면적:

* 토지: 36.53㎡ (약 11.05평)

* 건물: 53.33㎡ (약 16.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인 바람 (감정평가서 참조).

2. 입지조건

주위환경: 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황: 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

토지 형상 및 이용상태: 본 건물은 철근콘크리트구조로, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태: 건축물대장상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)임. (주변 토지이용계획은 일반상업지역, 방화지구 등이 있으나, 본 건물은 주거용으로 이용 중임)

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존 및 이전 (김정민 → 정태일)

* 근저당 (신한은행, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (황성훈, 189,000,000원) - 말소

* 압류 (수원시, 기흥세무서장) - 말소

* 가압류 (농협은행, 중소기업은행) - 말소

* 임의경매 (신한은행, 2,137,543,888원) - 본 경매 사건

말소기준권리: 신한은행 근저당 (2018.04.19. 접수)

임차인 현황:

* * 황성훈

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-07-08

* 확정일자: 2019-07-01

* 배당신고일자: 2023-10-06

* 대항력: 없음

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소 예정)

주의 문구: 임차인 황성훈은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원으로 확인됩니다.

4. 상권분석

주변 이용현황: 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역이며, 대상 물건은 도시형생활주택으로 주로 이용 중임.

5. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상되며, 대중교통 이용이 편리함.

주변 교육시설:

* 세류중학교 북동측 인근에 위치함.

6. 잠재적 리스크

이용상태 차이: 감정평가서 상 주의사항과 같이, 내부구조 및 실제 이용상황은 공부 및 외부 관찰과 차이가 있을 수 있으므로 현장 재확인이 필수적임.

제시외 물건: 제시외 면적은 0.00㎡로 확인되어 별도 문제는 없을 것으로 보임.

혐오시설: 조사된 정보상으로는 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 도시형생활주택으로, 2018년 사용승인된 비교적 신축 건물의 3층에 위치함. 채권 총액이 감정가를 상회하나, 임의경매로 진행되어 정상적인 매각 절차를 따를 것으로 보임. 권리 분석 상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수 부담이 없음. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 최근 신축(2022년) 다세대주택 매매 사례(54.11㎡, 26,000만원)와 비교 시, 본건(53.33㎡)의 감정가(33,200만원)는 높게 책정된 것으로 보임. 시세 대비 저가 매수 기회를 노릴 수 있음.

* 인근 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준으로, 주거용으로서의 가치가 있음.

* 권리상 인수 부담이 없어 명도가 원활할 경우 안정적인 투자가 가능함.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 JSON 정보 중 유사한 물건으로는 2022년식 "더스테이세류"(54.11㎡, 26,000만원)의 2026년 7월 8일 매매 사례가 있습니다. 본 건물의 면적(53.33㎡)과 가장 유사합니다.

* 신축 연식과 면적을 고려할 때, "더스테이세류"의 시세 26,000만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 최근 신축 다세대 주택의 시세를 기준으로 약 10% ~ 15% 할인된 가격을 예상해 볼 수 있습니다.

* 26,000만원 기준 10% 할인 시: 23,400만원. 15% 할인 시: 22,100만원.

입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 현재 감정가(33,200만원)는 시세보다 높아 보이며, 시세 대비 약 25~30% 낮은 가격인 23,000만원 ~ 24,000만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 정확한 시세 재확인 및 경쟁 물건 현황 파악 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.