나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [20] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (20)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 2층 203호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 31.97㎡ (약 9.67평)

* 토지지분: 31.97㎡ (약 9.67평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

* 건물지분: 46.66㎡ (약 14.11평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 사용승인일: 2018년 03월 22일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호

* 전용면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

* 총면적: (건물 전체 면적: 659.56㎡)

1.1. 입지조건

* 주소: 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10, 2층 203호

* 주변 환경:

* 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황:

* 대상 물건까지 차량 진·출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 물건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2018년 04월 19일자 신한은행 근저당권 (금1,260,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 등기부 요약 정보상으로는 매각으로 소멸되는 권리만 확인되었으나, 물건명세서상 "지상권개요: "로 기재되어 있어 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-07

* 확정일자: 2023-10-13

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기 (말소됨)

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-07

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: (정보 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 세류중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

* 도시형생활주택으로 주로 주거용으로 이용될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 설비 내역: 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 세류중학교가 인근에 위치합니다.

* 비행안전제5구역(전술)에 포함되어 있어 군사시설 보호법상의 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* "주의사항"에 명시된 바와 같이, 내부 구조 및 이용 상황이 공부와 상이할 수 있으므로 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

* "공동담보, 유동화물건, 별도등기"와 같은 특수물건 정보는 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 비행안전구역 지정으로 인한 개발 행위 제한이나 소음 등의 영향 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리분석 상 인수해야 할 임차인 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 다만, 감정평가서상의 주의사항, 공동담보 등의 특수물건 정보, 비행안전구역 지정 등은 입찰 전 꼼꼼한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근인 2018년에 사용승인된 건물로, 신축급에 해당합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과:

* 2026년 7월 8일, 세류동 1015-1번지 "더스테이세류"(2022년식, 54.11㎡)가 260,000,000원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 4,804,841원 수준입니다.

* 본 건은 46.66㎡이므로, 이를 기준으로 환산 시 약 224,181,327원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 제공된 감정가는 290,000,000원이나, 최근 거래 사례를 고려할 때 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수 보증금이 없고 권리관계가 비교적 양호한 점과 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.