나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [4] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (4)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 156,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지지분: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 39.02㎡ (약 11.80평)

건물지분: 39.02㎡ (약 11.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.3. 건물 정보 (건축물대장 요약)

건물명: (확인 필요)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39번지 (신주소: 경기도 수원시 팔달구 경수대로 577-1)

건축구조: 철근콘크리트구조

건축년도: 2017년 11월 29일 사용승인 (7층 건물)

주요 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설

전유부 정보: 3층 301호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하며, "동수원사거리" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황 (2024년 7월 8일 기준, 말소기준권리: 2017-12-15 신한은행 근저당)

* 소유권보존: 김미선 (2017-12-15)

* 근저당: 신한은행 (1,200,000,000원) (2017-12-15, 말소기준권리)

* 소유권이전: 정태일 (매매) (2018-02-28)

* 압류: 수원시 (세무과) (2023-10-17)

* 가압류: 주식회사 우리카드 (115,641,098원) (2024-01-15)

* 가압류: 제주은행 (10,261,451원) (2024-03-14)

* 임의경매: 신한은행 (2,137,543,888원) (2024-07-02, 본건 경매개시결정)

* 가압류: 경기수산업협동조합 (97,503,448원) (2024-07-03)

* 압류: 수원시팔달구청 (2025-12-26)

* 압류: 수원시 (토지관리과) (2026-06-22)

등기부채권 총액: 1,423,405,997원

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 임차인으로 등재된 내역은 다음과 같습니다. 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* (주)공유 (정훈기)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-01-28

대항력: 없음

* (주)돌담 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-06-08

대항력: 없음

* 주식회사공간 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-10-14

대항력: 없음

* 주식회사아트 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2020-10-14

대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 상권 특성

본건은 근린상가로 분류되며, 건물의 이용 상태에 따르면 소매점, 사무소, 도시형생활주택(원룸형) 등으로 복합적으로 이용되고 있습니다. 이는 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 잠재력을 지니고 있음을 시사합니다. 주변은 상업 및 주거 밀집 지역으로, 일평균 유동 인구가 많을 것으로 예상되어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 주변 시설

동수원사거리 인근으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

본 건물에는 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 업무에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 편의시설

동수원사거리 인근에 위치하여 은행, 병원, 관공서, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건명세서 특이사항

내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물 현황도 및 외부 관찰에 의거하여 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 정확한 내부 구조 및 이용 상황은 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인해야 합니다.

6.2. 법적 및 관리적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 본건은 유동화되었고 공동담보로 묶여 있어 경매 절차 진행 시 다소 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 군사시설 보호구역: 비행안전구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택과 근린생활시설이 혼재된 건물로, 관리 주체 및 운영 방식에 따른 이해관계 충돌 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 팔달구 인계동의 동수원사거리 인근에 위치한 근린상가로서, 접근성이 양호하고 주변 상권이 활성화된 지역에 속해 있습니다. 감정가 대비 투자 가치를 고려해 볼 만한 물건이나, 유동화물건 및 공동담보, 군사시설 보호구역 지정 등 법적·관리적 복잡성을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동수원사거리 인근으로 교통 편리 및 상권 활성화 가능성 높음.

* 다양한 활용 가능성: 근린상가로서 소매점, 사무실 등 다양한 용도로 활용 가능.

* 복합 용도 건물: 도시형생활주택과 상가가 혼합되어 있어 임대 수익 다각화 가능.

* 권리관계 단순화: 인수할 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 승계 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 156,000,000원

본 건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 실제 입찰가는 경쟁 상황 및 본 건의 추가적인 가치 평가에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.