나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [12] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 6층601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (12)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 6층 601호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2017년 11월 29일

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

감정가: 176,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: (확인된 명칭 없음, 주변 정보 I'MHOME 추정)

건축물대장 요약:

총 층수: 7층

건물 연면적: 756.96㎡

토지 면적: 249.5㎡

건축 허가일: 2017년 02월 03일

사용 승인일: 2017년 11월 29일

주요 용도: 공동주택 (도시형생활주택, 근린생활시설)

호수: 601호 (6층)

주차: 옥내 기계식 8대 (총 8대)

토지 형상 및 이용 상태:

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

1.3. 임대차 현황

해당 물건지에 대한 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 250,000원

전입일자: 2023-06-09

확정일자: 2023-05-12

배당신고일자: 2024-09-13

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 140,000,000원 (2020-04-14 전입, 2020-03-31 확정) / 156,500,000원 (2020-04-14 전입, 2022-03-22 확정 - 1차 보증금 증액분 16,500,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020-04-14

확정일자: 2020-03-31 / 2022-03-22

배당신고일자: 2023-07-20

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상거용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (신한은행, 2017-12-15)이 말소기준권리이며, 해당 경매 절차로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존: 김미선 (2017-12-15)

소유권 이전: 정태일 (2018-02-28, 매매)

근저당권: 신한은행 (1,200,000,000원, 2017-12-15) - 말소기준

주택임차권: 임민혁 (140,000,000원, 2020-04-14 전입, 2020-03-31 확정) - 말소 (을2)

주택임차권: 김예빈 (100,000,000원, 2023-06-09 전입, 2023-05-12 확정) - 말소 (을3)

압류: 수원시 (2023-10-17) - 말소

가압류: 주식회사 우리카드 (115,641,098원, 2024-01-15) - 말소

임의경매: 신한은행 (2,137,543,888원, 2024-07-02) - 말소

가압류: 경기수산업협동조합 (97,503,448원, 2024-07-03) - 말소

압류: 수원시팔달구청 (2025-12-26) - 말소

압류: 수원시 (2026-06-22) - 말소

등기부 채권 총액: 1,653,144,546원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없습니다. (지상권 개요는 비어있습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. 인계동은 수원시의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나로, 상권 형성에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 주요 도로 접근성도 양호합니다.

5.2. 건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있어 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 및 이용 현황

주의사항에 명시된 바와 같이, 내부 구조 및 이용 상황은 공부 및 외부 관찰에 의거한 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 참여 전 정확한 내부 구조와 이용 현황을 재확인해야 합니다.

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있습니다. (다만, 등기부상 권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.)

6.3. 혐오시설 정보

인근 지역 조사 결과, 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다. 교통 및 생활 환경이 양호하며, 말소기준권리 이후의 모든 등기부상 권리 및 임차권은 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정평가액 대비 최근 시세 정보에서 가격 차이가 나타나고 있으며, 공부와 실제 현황의 차이가 있을 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항도 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 수원시 팔달구 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 2017년 준공 건물의 비교적 신축급 도시형생활주택임.

* 말소기준권리 이후 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 176,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건물 연식의 물건 시세는 평당 약 400만 원대로 추정됩니다. 이를 바탕으로 28.05㎡ (약 8.49평)의 적정 시장 가치는 약 115,000,000원 내외로 산정됩니다.

감정가와 시세 추정치 간의 차이를 고려하고, 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 기타 부대 비용을 감안하여, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 150,000,000원으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본인의 자금 계획, 현장 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.