나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [24] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 4층401호에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 사건번호는 수원지방법원 2024타경7221이며, 감정가는 339,000,000원입니다. 토지면적은 36.53㎡(약 11.05평)이고 건물면적은 53.33㎡(약 16.13평)입니다. 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 공동담보 및 유동화 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 세류동에 소재한 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하여 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 차량으로의 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 해당 토지는 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되어 있습니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 확인됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 4월 19일자 신한은행 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 확인되는 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리 사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 이동재

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2020년 2월 4일

* 확정일자: 2020년 1월 16일

* 배당신고일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 후순위로 전입하였기에 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 수원시 권선구 세류동 지역은 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다. 인근에 "세류중학교"가 있어 교육 관련 시설 접근성이 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 도로망이 잘 갖추어져 있어 지역 내 상권 접근성이 우수합니다. 도시형생활주택으로서 개별 상가보다는 주거 기능에 중점을 둔 상권이 형성될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 주거, 업무, 상업 시설이 혼재하여 생활에 필요한 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

교육시설: "세류중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

기타: 위생, 급배수, 개별 냉·난방, 승강기 설비 등 주거 편의를 위한 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

주의사항: 본 건물의 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도, 외부 관찰 등에 기반하여 확인되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내부 상태는 경매 진행 및 입찰 참여 전 반드시 재확인하시기 바랍니다.

특이사항: 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반적인 경매 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특별한 절차가 수반될 수 있으므로 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

감정가 대비 시세: 본 건의 감정가(339,000,000원)는 최근 유사 신축 건물(2022년 준공, 54.11㎡)의 실거래가(260,000,000원)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 세류동에 소재한 2018년 준공의 도시형생활주택입니다. 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호가 기대되며, 권리 분석상 인수할 만한 부담이 없어 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 시세 대비 높게 책정된 점과 공동담보, 유동화 물건이라는 특이사항은 투자 결정 시 고려해야 할 중요한 부분입니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축 건물에 해당하여 상품성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 수원시 내 도시형생활주택으로서 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

최근 유사 신축 다세대주택 거래 사례 (2022년 준공, 54.11㎡): 260,000,000원

최근 유사 면적(53.33㎡)의 신축 건물 시세 추정: 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원

인수 보증금: 0원

종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가보다는 최근 실거래가 수준에 맞춰 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 280,000,000원 (본 범위는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.