나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [2] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (2)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 2층 201호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 도시형생활주택 및 근린생활시설 혼합)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

건물면적: 39.02㎡ (약 11.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2017년 11월 29일 (7층 건물 내 2층 201호)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

경기도 수원시 팔달구 인계동 소재, "세류중학교" 북동측 인근 또는 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치함. 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황:

대상 물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재함. 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 토지 이용 및 형상:

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 또는 부정형 토지로서, 주상용 또는 주거용 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로:

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획:

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 신한은행 근저당권 (을1)임.

본 경매로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같음:

김미선 소유권보존 (갑1), 신한은행 근저당권 (을1), 정태일 소유권이전 (갑2), 수원시 압류 (갑3), 주식회사 우리카드 가압류 (갑4), 신한은행 임의경매개시결정 (갑5), 경기수산업협동조합 가압류 (갑6), 수원시팔달구청 압류 (갑7), 수원시 압류 (갑8).

전체 등기부채권 총액은 1,413,144,546원임.

* 임차인 현황:

총 보증금 합계는 10,000,000원임.

인수되는 보증금은 0원으로, 모든 임차인의 대항력이 없음.

* (주)돌담 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일: 2021-06-08

대항력: 없음

비고:

* 김유진

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2018-05-09

대항력: 없음

비고:

* 주식회사공간 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일: 2020-10-14

대항력: 없음

비고:

* 주식회사아트 (정태일)

보증금: 0원

차임: 0원

사업개시일: 2020-10-14

대항력: 없음

비고:

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설:

물건지 주변은 주거용, 업무용 및 상업용 건물이 혼재된 지역으로, 지역 주민 대상 상권 형성 및 배후 수요 확보에 유리할 수 있음.

* 잠재적 경쟁:

주변에 유사한 상업시설 및 주거시설이 다수 분포할 수 있으므로, 최신 상권 동향 및 경쟁 물건 분석이 필요함.

1.4. 생활정보

* 주요 편의시설:

인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호함. 주변 상업시설 및 주거지역 혼재로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 주요 시설 접근성:

"세류중학교"가 북동측 인근에 위치하며, "동수원사거리" 남서측 인근에 위치함.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화:

2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 관점에서 지속적인 유지보수 및 관리가 필요할 수 있음.

* 부동산 임의경매:

채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 재정적 안정성에 대한 추가 검토가 필요함을 시사함.

* 공동담보/유동화물건:

복수의 담보물이 얽혀 있거나 유동화된 자산으로, 권리관계가 복잡할 수 있으며 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 이용상태 및 내부 구조:

내부 구조 및 실제 이용 현황은 공부상 내용과 차이가 있을 수 있으므로, 경매 진행 및 입찰 참여 시 반드시 재확인해야 함.

* 혐오시설 여부:

현재까지 파악된 정보 및 초기 검색 결과, 물건지 인근에 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 입찰 전 현장 방문을 통한 추가 확인을 권장함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 근린상가 겸 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 6천 9백만 원임. 토지 및 건물 면적은 각각 15.63㎡ (약 4.73평) 및 39.02㎡ (약 11.79평)으로 소형 면적임. 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확함. 그러나 채권 총액이 14억 원을 초과하고 공동담보 및 유동화 물건이라는 점은 추가적인 검토가 필요함. 건물은 2017년 사용승인되어 비교적 신축이나, 내부 이용 현황은 반드시 현장 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적음.

* 수원시 팔달구 인계동이라는 입지 조건은 지역 내 수요를 바탕으로 안정적인 운영 가능성을 제시함.

* 권리관계가 명확하고 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 및 소유권 확보가 용이할 것으로 예상됨.

* 근린생활시설 및 도시형생활주택 혼합 용도로 다양한 활용 가능성이 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가 169,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 주변 시세, 물건의 잠재적 가치, 낙찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 인수되는 보증금이 0원이므로 낙찰가 산정 시 추가적인 인수 부담은 없음. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 동일 지역 내 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터를 면밀히 분석하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.