나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [10] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (10)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 5층 502호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017년 11월 29일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 176,000,000원

토지면적: 11.67㎡ (약 3.53평)

건물면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.2. 도로 및 토지이용계획

본 물건은 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다. 또한 북서측으로는 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

말소기준권리인 신한은행 근저당(2017년 12월 15일, 12억 원)을 포함하여, 이후 접수된 다수의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 1,543,144,546원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이상호 씨가 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 7월 4일, 확정일자 2023년 5월 30일자로 등재되어 있습니다.

권리분석 결과, 이상호 씨는 대항력이 없는 것으로 판단되며, 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰 후 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 중 본 물건(29.12㎡, 2017년식)과 유사한 규모의 물건은 17.59㎡(약 5.3평) 면적의 다세대주택이 2025년 12월 24일 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 평당 시세를 환산하면 약 13,500,000원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 176,000,000원으로, 면적당 가격은 약 19,945,000원/평 (6,044,000원/㎡)입니다. 이는 상기 유사 면적 거래 사례의 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

4.2. 시장 가치 평가

유사 면적 및 연식의 인근 다세대 주택 시세 비교 시, 본 물건의 감정가 대비 실제 시장 가치는 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 현재 시점에서의 시장 가치는 약 100,000,000원에서 140,000,000원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 개요 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 2017년 11월 29일 사용승인되었습니다. 총 7층 건물 내 5층에 위치하며, 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의점

감정평가서상 명시된 바와 같이, 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 근거하여 확인되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

감정평가 금액이 유사 면적 실거래가 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰가를 산정할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 양호하고 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정평가 금액이 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 점은 입찰가를 결정하는 데 있어 고려해야 할 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 내 집 마련 또는 임대 수익 창출 기회.

* 소형 면적으로 1인 가구 및 젊은 층의 수요가 꾸준한 지역.

* 수원시 중심부에 위치하여 행정, 상업, 교통의 중심지로써의 가치.

* 건물 신축 연차가 비교적 최근(2017년)으로, 즉각적인 리모델링 수요는 적을 것으로 판단.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가와 주변 시세를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원입니다. 본 금액은 시세 변동 및 현장 확인 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.