나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [19] 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 444-10번지에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경7221이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 277,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2.2. 건물 및 토지 현황

본건은 2018년 03월 22일 사용 승인된 5층 건물 내 2층 202호로, 건물 면적은 45.47㎡ (약 13.75평)입니다.

건축물대장상 해당 건물의 총 토지 면적은 398.6㎡이며, 건폐율은 55.43%, 용적률은 165.47%입니다.

본건에 할당된 토지 면적은 31.15㎡ (약 9.42평)입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 새시 등입니다.

2.3. 기타 기본 정보

채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로는 유동화물건, 공동담보, 별도등기가 있습니다.

주택임차인으로 김양진 씨가 있으며, 보증금 175,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020년 07월 14일, 확정일자 2020년 06월 29일로 등재되어 있습니다. 배당신고일자는 2024년 06월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 노폭 약 8미터 도로를 통해 경수대로와 연결되며, 북서측으로는 노폭 약 15미터, 남동측으로는 노폭 약 3미터 도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 04월 19일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)으로, 이보다 선순위 권리는 말소기준권리보다 먼저 존재하지 않으며, 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

4.2. 주요 권리관계

- 소유권보존: 김정민

- 소유권이전: 정태일 (매매)

- 근저당권: 신한은행 (말소기준권리)

- 주택임차권: 김양진 (말소 예정, 대항력 없음)

- 압류 및 가압류: 수원시, 농협은행, 중소기업은행, 신한은행 (임의경매) 등 다수 (모두 말소 예정)

4.3. 임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 175,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-07-14

- 확정일자: 2020-06-29

- 배당신고일자: 2024-06-27

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 주변 상업시설

주변에 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 내부 구조 확인 필요

본건의 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의거하여 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 정확한 내부 구조 및 이용 상황은 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인이 필요합니다.

7.2. 별도등기

등기사항전부증명서 상 '별도등기'가 있다는 점은 주의해야 할 사항으로, 추가적인 권리 관계나 제한 사항이 있을 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7.3. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본건은 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 위치한 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적은 물건입니다. 주변에 주거, 업무, 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호하며 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 다만, '별도등기' 존재 여부와 내부 구조에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)로 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

10. 예상 입찰가

최근 주변의 유사 물건(더스테이세류, 2022년식, 54.11㎡, 260,000,000원 거래)의 거래 사례를 고려할 때, 본건(45.47㎡)의 시세는 평당 약 480만 원 내외로 추정됩니다.

이를 바탕으로 예상 산정한 시세는 약 218,552,000원입니다.

감정가 277,000,000원 대비, 잠재적 리스크(별도등기, 내부 확인 필요)를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 산정합니다.

* 예상 입찰가: 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.