나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [9] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 5층 501호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2024타경7221 (9)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 1억 7,300만원이며, 토지 면적은 11.24㎡ (약 3.4평), 건물 면적은 28.05㎡ (약 8.5평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 물건은 유동화물건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. (감정평가서 참조)

교통상황

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다. (감정평가서 참조)

도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계되며, 북서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다. (감정평가서 참조)

토지이용계획 및 제한상태

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세류중학교), 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. (감정평가서 참조)

1.2. 권리분석

등기부현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 후 소유권 이전(정태일)이 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 신한은행의 근저당권(12억원)입니다.

이후 접수된 주택임차권(유다슬, 1억 3,600만원), 수원시 및 수원시팔달구청의 압류, 주식회사 우리카드 및 경기수산업협동조합의 가압류, 신한은행의 임의경매 개시 결정 등 모든 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 건물 구성

물건지 주변은 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재되어 있습니다.

건축물대장상 용도에는 도시형생활주택 및 근린생활시설이 포함되어 있어 다양한 상업 및 주거 활동이 이루어지는 지역입니다. (감정평가서 참조)

상업적 가치

주거와 상업 기능을 겸비한 입지로, 근린생활시설로서의 가치와 도시형생활주택으로서의 주거 가치를 동시에 보유하고 있습니다. (감정평가서 참조)

1.4. 생활정보

주변 시설

본 물건은 "세류중학교" 북동측 인근 또는 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. (감정평가서 참조)

건물 내 설비

위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. (감정평가서 참조)

1.5. 잠재적 리스크

내부 구조 및 이용상황

감정평가서에 따르면, 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 근거하여 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 경매 진행 및 입찰 참여 시 정확한 내부 구조와 이용 상황을 재확인할 필요가 있습니다. (감정평가서 참조)

유동화 물건

유동화 물건 특성상 거래 구조가 복잡할 수 있으나, 현재까지 파악된 권리 분석상 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 11월 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당합니다. 전용면적 28.05㎡로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 소형 주거 공간입니다.

권리 관계가 매우 깨끗하여 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

주변 교통 및 환경 조건은 보통 수준으로 평가되며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 내부 구조 및 실제 이용 상황에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 이는 향후 명도 및 이용 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 소형 주택

2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고, 28.05㎡의 소형 면적으로 실거주 및 임대 수익용으로 모두 적합합니다.

권리관계의 명확성

모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수 부담 없이 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

지역적 가치

수원시 팔달구 인계동은 도심 접근성이 우수하고 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1억 7,300만원

시세 분석

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과,

2015년식 17.59㎡ 면적의 다세대 주택이 7,200만원에 거래되었습니다 (평당 약 409만원).

이를 본 물건 면적(28.05㎡)에 적용 시, 약 1억 1,470만원 수준의 시세가 산정됩니다.

본 물건의 감정가는 1억 7,300만원으로, 면적당 단가로 환산 시 약 617만원/㎡ 입니다.

비교 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가

보수적인 접근을 위해 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

감정가 1억 7,300만원의 80% = 약 1억 3,840만원

감정가 1억 7,300만원의 90% = 약 1억 5,570만원

따라서, 1억 4,000만원 ~ 1억 5,500만원 범위 내에서 현장 조사 및 추가 시세 확인 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 시설 검색

본 보고서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 외부 지도 서비스 등을 통한 주변 혐오시설 검색은 수행하지 않았습니다. 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.