나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [8] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (8)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 183,000,000원

면적:

* 토지면적: 11.88㎡ (약 3.59평)

* 토지지분: 11.88㎡ (약 3.59평)

* 건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

* 건물지분: 29.66㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주변은 주거용, 업무용 및 상업용 건물이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. "동수원사거리" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 건물 구조 및 사용승인일

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물로, 해당 물건은 4층 403호입니다. 2017년 11월 29일에 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 내벽은 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 새시 등으로 마감되었습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 인접 도로 상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2017년 12월 15일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,560,144,546원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-12-30

* 확정일자: 2019-11-22

* 배당신고일자: 2023-10-04

* 대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 배당받지 못한 보증금은 존재하지 않아 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현황 지상권은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 형태

해당 물건이 위치한 지역은 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 건물 용도

건축물대장상 본 건물은 도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 본 매각 물건(403호)은 도시형생활주택(원룸형 주택)으로 이용되고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

* 주변 편의시설

"동수원사거리" 인근 지역으로, 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다. 인근에 세류중학교가 있습니다.

* 설비 내역

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주의사항

내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의해 확인되었으나, 실제와 차이가 있을 수 있으므로 경매 진행 및 입찰 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한

비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건물 증축이나 외부 구조 변경 등 일부 제한이 있을 수 있으나, 일반적인 주거 용도로 사용 시 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세 비교

감정가는 183,000,000원으로 책정되었으나, 주변 유사 면적의 최근 실거래가를 분석한 결과, 단위 면적당 가격에서 다소 괴리가 있을 수 있습니다. 이는 본 물건의 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 수원시 팔달구 인계동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며(임차인 보증금 인수 없음), 건물 노후도가 높지 않아(2017년 사용승인) 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다. 다만, 감정가와 시장 시세 간의 차이를 면밀히 검토하여 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전: 인수해야 할 임차보증금이나 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확합니다.

* 입지 우수: 수원 중심부에 위치하여 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 높은 활용도: 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석 결과, 유사 면적(약 9평)의 도시형생활주택 거래가는 제곱미터당 약 400만원에서 450만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 본건의 건물 면적(29.66㎡)에 적용 시, 약 1억 1,864만원에서 1억 3,347만원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

따라서, 감정가 1억 8,300만원 대비 보수적으로 접근하여, 시장 시세를 반영한 적정 입찰가는 약 1억 3,000만원에서 1억 4,000만원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가는 경매 진행 상황 및 본인의 자금 계획, 희망 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.