나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [7] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2024타경7221 (7)

1.2. 소재지

경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 4층 402호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

176,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 11.67㎡ (약 3.53평)

* 토지 지분: 11.67㎡ (약 3.53평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

* 건물 지분: 29.12㎡ (약 8.81평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

해당 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로 전반적인 환경은 보통 수준입니다. 감정평가서상 소재지 설명에 '세류중학교' 북동측 인근과 '동수원사거리' 남서측 인근이라는 다소 상이한 지역 정보가 기재되어 있으나, 공식 소재지는 수원시 팔달구 인계동 952-39번지입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연결되며, 북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 김미선 (2017-12-15)

* 근저당권: 신한은행 (1,200,000,000원, 2017-12-15) - 말소기준권리

* 소유권 이전: 정태일 (2018-02-28, 매매)

* 주택임차권: 차수아 (150,000,000원, 2022-04-22 전입, 2022-04-25 확정) - 말소

* 압류: 수원시 (2023-10-17) - 말소

* 가압류: 주식회사 우리카드 (115,641,098원, 2024-01-15) - 말소

* 임의경매: 신한은행 (2,137,543,888원, 2024-07-02) - 말소

* 가압류: 경기수산업협동조합 (97,503,448원, 2024-07-03) - 말소

* 압류: 수원시팔달구청 (2025-12-26) - 말소

* 압류: 수원시 (2026-06-22) - 말소

등기부상 모든 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 차

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 주의사항

내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 통해 확인하였으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내부 구조 및 이용 상황은 경매 진행 및 입찰 참여 시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

해당 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위에 주거용, 업무용, 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다. 동수원사거리 인근으로 상업 시설 및 교통의 요지로서의 기능도 일부 가지고 있으나, 전반적으로는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다. 도시형생활주택으로 분류되어 있어 소형 주거 공간으로서의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 위치.

* 편의시설: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 감정평가서상 '세류중학교' 인근으로 언급되었으나, 정확한 학군 정보는 추가 확인 필요.

* 기타: '동수원사거리' 인근으로 주요 도로 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가서 상의 소재지 불일치 가능성: '세류동' 및 '지동' 언급은 단순 오류일 수 있으나, 정확한 위치 확인에 주의가 필요합니다.

* 건물 내부 구조 및 이용 상황 불일치: 현장 방문 및 등기부, 건축물대장 상의 정보와 실제 이용 상태가 다를 수 있으므로 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적 약 8.81평으로 1인 가구 또는 소규모 용도에 적합한 면적입니다.

* 고액의 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 약 15.6억 원으로 감정가 대비 매우 높으나, 해당 권리들은 경매로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 소재하는 도시형생활주택으로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물 내 소형 면적(약 8.81평)의 전유부분입니다. 등기부상 모든 권리가 경매로 소멸되어 인수되는 권리가 없는 명확한 권리 상태를 가지고 있으며, 공동담보 및 유동화 물건으로 경매가 진행 중입니다. 인계동이라는 입지, 교통 편의성, 신축 건물이라는 점은 긍정적 요소입니다. 다만, 감정가(1.76억 원) 대비 유사 면적의 최근 실거래가(약 0.72억 원)가 현저히 낮게 나타나 시세 분석 및 정확한 현장 확인 후 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 정비된 신축 건물: 2017년 준공된 철근콘크리트 구조로 비교적 최신 건물입니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 추가 부담이 없습니다.

* 우수한 입지: 수원시 팔달구 인계동, 동수원사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간으로서의 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 176,000,000원입니다. 제공된 시세 자료 중 유사한 소형 면적(17.59㎡)의 다세대 주택이 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본 물건의 면적(29.12㎡)에 적용 시 예상 시세는 약 119,000,000원 수준으로 산정됩니다. 감정가와 시장 시세 간의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것을 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준으로, 향후 임대 수익 또는 매각 차익을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.