나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [11] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (11)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 5층 503호

용도: 도시형생활주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 11.88㎡ (약 3.60평)

건물면적: 29.66㎡ (약 8.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 접근성: 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됩니다.

1.3. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 말소기준권리: 2017년 12월 15일 신한은행 근저당권 (1,200,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (김미선)

* 근저당 (신한은행)

* 소유권이전 (정태일)

* 주택임차권 (길현석, 160,000,000원) - 말소 예정

* 압류 (수원시, 수원시팔달구청)

* 가압류 (주식회사 우리카드, 경기수산업협동조합)

* 임의경매개시결정 (신한은행) - 본 경매 사건 개시 권리

* 등기부채권 총액: 1,573,144,546원 (경매개시결정 이전 권리들의 합계)

* 임차인 현황:

* 임차인: 길현석

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-14

* 확정일자: 2020-04-21

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

* 권리 소멸 여부: 본 경매로 인해 대부분의 권리(주택임차권, 근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건이 위치한 인계동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 편의시설과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 건물 용도: 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 7층 건물이며, 도시형생활주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 본건은 5층 503호 도시형생활주택(원룸형)입니다.

1.5. 생활정보

* 교통시설: 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설, 식당, 편의점 등이 있어 생활이 편리합니다.

* 주변 시설: 동수원사거리 인근에 위치하며, 성 빈센트 병원, 동수원 병원 등이 근거리에 있습니다.

* 기타: 해당 건물은 2017년 11월 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인 필요: 감정평가서 상 주의사항에 명시된 바와 같이, 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 의거한 것이므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 정확한 내부 구조 및 이용상황은 경매 진행 및 입찰 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 높은 감정가: 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (실거래가 분석 참고)

* 복잡한 권리 관계: 다수의 압류 및 가압류, 임의경매개시결정 등 복잡한 권리 관계가 존재했으나, 본 경매 절차로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물에 속합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편이며, 임차인의 보증금 미인수 조건으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 감정평가액이 최근 유사 물건의 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 내부 상태에 대한 현장 확인이 필수적이라는 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축급 건물 (2017년 사용승인)

* 편리한 교통 및 생활 인프라 (버스정류장, 상업시설 인접)

* 임차인 보증금 미인수 조건으로 권리관계 명확

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 유사 면적(약 17.59㎡) 및 연식(2015년)의 다세대주택(I'MHOME)이 2025년 12월 약 7,200만원에 거래되었습니다. 이는 약 409만원/㎡의 시세를 반영합니다.

또한, 다른 유사 연식(2015년)의 다세대주택(인계파크빌) 역시 약 407만원/㎡의 시세를 보였습니다.

이를 기준으로 본건(건물면적 29.66㎡)의 예상 시장 가치를 산정하면 약 1억 2,100만원 ~ 1억 2,200만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 1억 8,300만원으로, 시장 시세보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 권리상 인수 부담이 없고 내부 상태 확인 및 리스크 감안 시, 시장 시세를 반영한 합리적인 예상 입찰가는 약 140,000,000원 내외로 판단됩니다. 단, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.