나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [14] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (14)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 6층 603호

용도: 도시형생활주택

건물 사용승인일: 2017년 11월 29일

감정가: 187,000,000원

토지 면적: 11.88㎡ (약 3.6평)

토지 지분: 11.88㎡ (약 3.6평)

건물 면적: 29.66㎡ (약 9.0평)

건물 지분: 29.66㎡ (약 9.0평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

해당 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 소로 3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건명세

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2017년 12월 15일 접수, 12억원) 외 다수의 권리(소유권이전, 주택임차권, 압류, 가압류 등)가 등기되어 있으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,560,144,546원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 이선영 씨가 있으나, 전입일자 대비 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

임차인 이선영은 보증금 147,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-11-17, 확정일자 2018-01-16, 배당신고일자 2024-07-16입니다. 대항력은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 인계동 일대는 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 편의시설과 유동인구가 존재하여 도시형생활주택으로서의 임대 수요 및 상업 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물내 부대시설

건물은 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육시설

주변에 상업용 및 업무용 건물이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근에 세류중학교가 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 구조 및 이용 현황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰을 통해 확인되었으나, 실제와는 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 경매 진행 및 입찰 참여 시 정확한 내부 구조와 이용 상황을 재확인하시기 바랍니다. (감정평가서 참조)

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상되며, 인수할 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 매각으로 인한 등기부상 모든 권리 소멸로 깨끗한 등기 상태 확보 가능

* 임차인 보증금 인수 부담 없음

* 수원시 중심 지역에 위치하여 직주근접 및 생활 편의성 우수

* 도시형생활주택으로 소형 주거 및 임대 수익 창출에 유리

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건 시세는 제곱미터당 약 409만원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라 대상 물건(29.66㎡)의 현 시세는 약 121,500,000원으로 산정됩니다. 감정가(187,000,000원)와 현 시세 간 차이가 존재하므로, 현 시세와 잠재적 수익률을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세와 잠재적 수익률을 고려한 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 가격 대비 경쟁력을 확보하면서도 적정 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.