나이스옥션 법원경매 수원 2024타경7221 [6] 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.07.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "세류중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "동수원사거리" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주거용, 업무용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2017년 11월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내, 제1층 제101호 외 16개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 내부 인테리어, 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

건물의 구조

2018년 03월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내, 제2층 제201호 외 11개호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : PVC 새시 등임.

이용상태

기호(18)-(29) 공히 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중임.

이용상태

기호(1) 소매점으로 이용 중임.
기호(2)-(5) 공히 사무소로 이용 중임.
기호(6)-(17) 공히 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 기호(6)-(17)에 개별 냉·난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로를 통해 경수대로와 연계됨.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2011-07-26)(세류중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계
임대미상임.

(2) 소유확인
2024년 07월 08일자 등기사항전부증명서상 "정태일"임.

물건 비고

내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의거하여 확인하였는 바, 실제와는 차이가 있을 수 있으니 정확한 내부구조 및 이용상황 등에 대해서는 경매 진행 및 입찰 참여시 재확인 바람(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경7221 (6)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 952-39, 4층 401호

* 건물명: (제공 정보에 명시적 건물명 없음)

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 173,000,000원

* 토지면적: 11.24㎡ (약 3.40평)

* 건물면적: 28.05㎡ (약 8.48평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

1.1. 건축물 현황

2

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제4층 제401호

* 사용승인일: 2017년 11월 29일 (해당 건물 전체 기준일 가능성 있음)

* 건물 용도: 도시형생활주택, 근린생활시설 (복합 용도)

2. 입지조건

2

* 위치: 경기도 수원시 팔달구 인계동 지역에 소재

* 주위환경: 주거용, 업무용 및 상업용 건물이 혼재된 지대이며, 동수원사거리 인근에 위치하여 도심 접근성이 양호합니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형상 및 이용: 대체로 등고 평탄한 사다리형 또는 부정형 토지로, 주거용 및 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로를 통해 경수대로와 연결되며, 북서측으로 노폭 약 15미터, 남동측으로 노폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합 용도 지역에 포함되어 있습니다. 방화지구, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

2

* 말소기준권리: 2017년 12월 15일자 신한은행 근저당권 (을1)

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(을2 주택임차권, 갑3 압류, 갑4 가압류, 갑5 임의경매, 갑6 가압류, 갑7 압류, 갑8 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음. (지상권 개요는 있으나, 구체적인 사항은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 홍 (보증금 135,000,000원, 차임 없음, 전입 2018.02.26, 확정 2018.02.07, 배당신고 2024.02.28, 대항력 없음)

* 홍 (보증금 165,000,000원, 차임 없음, 전입 2018.02.26, 확정 2018.02.07, 배당신고 2024.02.28, 대항력 없음) - 1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

2

* 위치: 수원시 팔달구 인계동은 수원시의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나로, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 상가, 주택 등이 밀집되어 있어 상업 및 주거 활동이 활발한 지역입니다. 동수원사거리 인근의 특성상 다양한 편의시설 및 교통 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물 용도: 도시형생활주택 및 근린생활시설로 복합 사용되고 있어, 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

2

* 편의시설: 주변에 다수의 상업시설, 금융기관, 관공서(수원시청 인근) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 세류중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 다수의 학교 및 학원가가 형성되어 있습니다. (단, 해당 물건의 정확한 교육환경 보호 구역 포함 여부는 별도 확인 필요)

* 주거환경: 도시형생활주택으로, 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 주거 환경을 제공합니다. 비교적 최근에 신축된 건물(2017년)이므로 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 냉난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2

* 내부 상태: 제공된 정보에 따르면 내부 구조 및 이용상황은 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 근거하여 확인되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 재확인이 필요합니다.

* 권리관계의 복잡성: 공동담보 및 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 다소 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (단, 본 건의 경우 매각으로 인한 소멸 권리가 명확합니다.)

* 미래 압류 등기: 2025년 12월 26일자 수원시팔달구청 압류, 2026년 06월 22일자 수원시 압류 등기가 확인됩니다. 해당 날짜가 미래 시점이므로, 실제 집행 여부 및 말소 여부를 경매 진행 과정에서 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (해당 날짜는 입력 데이터 상의 오류일 가능성도 있습니다.)

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 사례에 비해 감정가가 높게 책정되어 있을 가능성이 있습니다. 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 수원시 팔달구 인계동에 위치한 도시형생활주택으로, 신축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 인계동 지역의 우수한 교통 및 생활 인프라를 바탕으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고 임차인의 대항력 또한 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 실제 시세 간의 차이, 그리고 내부 상태에 대한 재확인 필요성 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

2

* 비교적 신축 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후화 부담이 적습니다.

* 우수한 입지: 수원시의 중심 업무/상업 지구인 인계동에 위치하여 접근성 및 편의성이 뛰어납니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수할 임차 보증금이 없습니다.

* 임대 수익 기대: 도시형생활주택 용도로, 1인 가구 및 소형 가구 대상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 사용에 대한 권리가 보장됩니다.

9. 예상 입찰가

2

본 물건의 감정가는 173,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 물건들이 단위 면적당 약 4,000,000원 ~ 4,300,000원 수준에서 거래된 것으로 나타났습니다. 본 물건은 28.05㎡ (약 8.48평) 면적에 2017년 신축 건물임을 감안할 때, 시장 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 추정됩니다.

종합적인 시장 분석 및 건물의 신축 연도, 층수 등을 고려하여, 경쟁력 있는 합리적인 입찰 희망가는 125,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 시장 시세 범위를 반영하며, 감정가 대비 합리적인 수준으로, 투자 가치를 고려한 전략적 입찰가입니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 실제 현장 조사 결과, 경매 진행 상황, 경쟁자 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.